【不動産管理のノウハウ】不動産管理料の相場から管理委託する会社を選ぶポイント

不動産の管理料について悩んでいませんか？

この記事では「不動産管理料の相場」について解説します。

結論、不動産の管理は、コスパの良い管理業者を選ぶことがおすすめです。

「安い」だけではなく、レベルや質の高い管理業者を選ぶことが重要。

今回は「管理業務」や「管理形態」についても解説するので、参考にしてください。

ぜひこの記事を読んで、良い不動産管理会社を選びましょう。

また「マンション管理費の相場」について知りたい人は、こちらで解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。

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不動産運用の管理業務

不動産の管理業務は、多岐にわたります。

マンション・アパート・ビルなどありますが、基本的に管理することは変わりません。

主な例は、以下の通りです。

• 家賃集金
• 家賃滞納の督促
• 更新手続き
• 入居者募集
• 入退去手続
• 退去時の修繕
• 入居者トラブル対応
• 設備点検
• 日常清掃
• 空室対策

主な管理業務は上記の通りですが、この他にも設備によって管理業務は増えます。

たとえば、ビルの場合は受付業務が発生したり、駐車場の管理が必要です。

すべてをオーナー様が行うのは難しいため、管理会社に依頼するのが最良の選択と言えるでしょう。

不動産の管理形態は2種類

不動産の管理形態は、2種類に分けられます。

不動産管理の委託は、必ずしもしなければいけないものではないためです。

単純に、以下の2つになります。

• 自主管理
• 委託管理

自主管理は、オーナー様が自分で管理を行う方法で、委託管理は、管理会社が管理を行う方法です。

どちらにもメリット・デメリットがあるため、どちらの方が良いと一概には言えません。

以下で、それぞれのメリットデメリットを解説するので、自主管理と委託管理を選ぶ上での参考にしてください。

自主管理

自主管理は、オーナー様が自分で管理を行う方法です。

管理会社に依頼すると管理料が発生しますが、自分で行う場合、管理料が発生することはありません。

金銭的な負担を減らせるというところで、メリットになります。

しかし、不動産の管理をすべてオーナー様が行うのは現実的には難しいです。

規模の小さいアパートなら可能ですが、ビルやマンションとなると、日常清掃だけでも手間と時間がかかります。

また、細かい事務作業や発注作業なども行わなければいけないので、オーナー様の負担は大きくなるでしょう。

費用は発生しますが、管理会社に依頼した方が、メリットがあります。

委託管理

委託管理は、不動産物件の管理業務を委託する方法です。

管理業務をすべて委託できるので、手間や時間が大幅に減らせます。

細かい事務作業や発注作業はもちろん、入居者のトラブルにも対応してくれるので、オーナー様の精神的な負担も体力的負担も軽減できるでしょう。

ただし、委託するには当然管理料がかかります。

管理料によっては管理会社によって異なりますが、メリットと管理料が見合っているか考えた上で検討すると良いでしょう。

不動産管理料の相場

不動産管理料の相場は、階数や戸数、完成年度によって異なります。

同じ「不動産」でも、高層マンションとアパートでは、管理料が変わるのは当然です。

以下では、それぞれの管理料の相場を紹介します。

• 階数別
• 戸別数別
• 完成年度別

不動産の規模によってどれほどの差があるのか見てみましょう。

階数別管理料相場

階数別管理料の相場は、以下のようになります。

階数が高い低いで、そこまで多くの差は生じません。

20階建て以上になると一気に管理料があがりますが、それ以外の階は大体15,000円前後です。

タワーマンションの管理料が高くなる理由についてはこちらで解説しているので、参考にしてください。

戸数別管理料相場

総戸数によって、管理料の相場は異なります。

戸数別の管理料相場は以下の通りです。

70戸以上になるとタワーマンションのような不動産になっていると考えられるため、管理料が上がります。

基本的には戸数が多くなればなるほど、管理料は下がると考えて良いでしょう。

完成年度別管理料相場

完成年度によっても、管理料の相場は異なります。

以下は、平成6年以降の完成年度別管理料相場です。

基本的には、完成年度が近い不動産の方が管理料は高いです。

年数があがるごとに管理料が高くなる原因は、新しい不動産ほど、クオリティを重視しているためでしょう。

不動産管理を委託した際の管理料の相場は賃料5%

不動産管理料の相場は、賃料の5％が一般的です。

「いくらでなければいけない」と定められているわけではありませんが、5％としている管理会社は多くあります。

この賃料の5%というのは、全体的な賃料の5%です。

たとえば、家賃が6万円で部屋数が10部屋の場合、全体の家賃収入は60万円。

60万円の5%となるので、3万円になります。

5%を下回る場合や上回る場合もありますが、「安い」から良いということはありません。

なかには、管理料相場の5%を大きく上回る管理会社もあります。

不動産管理料10%以上の管理会社もある

不動産管理会社の管理料の相場は5%ですが、妥当な金額としては3～8%とされています。

管理会社に実際に聞いてみなければ、どの位の管理料かはわかりません。

なかには賃料の10%ほどの管理料の管理会社もあります。

高いからといって良くないわけではなく、それだけサービスの質が高かったり管理業務の幅が広かったりするので、業務内容を確認しましょう。

ただし、10%としている場合は、税務署から指摘される可能性があります。

不動産管理会社の管理料については、税務署からの追求が厳しくなっているのです。

そのため、10%までなると、税務上認められないことがあります。

不動産管理料を支払って管理委託するメリット

不動産管理は、管理会社に委託することをおすすめします。

なぜなら、質の高い管理業務を依頼できるためです。

オーナー様は、管理会社への管理料が発生することを「マイナス」として考えてしまうかもしれませんが、決してマイナスではありません。

不動産利用者に満足してもらうためには、徹底した管理が必要です。

もしオーナー様がすべて自分で行う場合、徹底した管理が行えるでしょうか。

オーナー様一人では、満足度の高い管理を継続的に行うのは難しいです。

以下で管理委託するメリットを解説するので、管理料をマイナスととるかプラスととるか、検討してみてください。

管理の手間が省ける

不動産管理委託をする大きなメリットは、管理の手間が省けることです。

不動産管理は、大きな負担がかかります。

日常清掃だけでも、週に数回オーナー様が通って掃除しなければいけないため、時間をとられてしまうでしょう。

不動産運用だけを行っているならまだしも、サラリーマンオーナー様の場合は、多くの時間を確保するのは難しいです。

手間がかかるのは、精神的な負担にも体力的な負担にもなります。

管理会社に依頼すれば、すべての管理を任せられるので、大きなメリットになるでしょう。

不動産管理のノウハウを持っている

不動産管理会社は、管理を行う上でのノウハウを持っています。

そのため、空室リスク対策やトラブル対策も、安心して任せられるので、オーナー様の負担が減るでしょう。

また、初めて不動産管理を行うオーナー様は、ノウハウがわからずに、上手く運用できない場合が多いです。

その結果、思うように収入が増加しないこともあります。

不動産管理会社に委託すれば、上手く運用してくれるので、オーナー様の成長のきっかけにもなるでしょう。

これから不動産運用を始める方、現在不動産運用がうまくいかない方は、管理料を払ってでも、管理会社に委託した方が成功しやすいです。

良い不動産管理を選ぶ上で管理料の比較は必須

良い不動産管理会社を選ぶ上で、管理料の比較は必ず行っておきましょう。

管理料の比較は、相場だけで比較するのではなく、2つの方法で比較すると良いです。

• 相場から比較する
• 数社で比較する

それぞれをしっかり確認しておくことで、良い不動産管理会社を選べます。

また、比較する場合は、管理業務の内容や質も重視すると良いでしょう。

以下で、どのような部分を確認するべきか、具体的に解説するので、不動産会社選びの参考にしてください。

相場から比較する

管理会社を選ぶ際は、まず管理料の相場から比較してみましょう。

不動産管理料の相場は5%です。

しかし、不動産管理会社によって管理料は異なるので、5%から高いか安いか、まず確認してみましょう。

その上で、安い場合はなぜ安いのか、高い場合はなぜ高いのか確認してみてください。

とくに変わった点がないのに相場からかけ離れている場合は、信頼できる管理会社とは言えません。

適正な管理料を提示しているか確認するために、必ず相場との比較はしておきましょう。

数社で比較する

不動産管理会社の管理料は、1社だけではなく、数社から見積もりを出してもらってください。

できれば、3～4社が良いでしょう。

2社だけでは比較がしにくいですし、あまりに多すぎても検討しにくいです。

3～4社で比較して、どのように違いがあるのか確認してください。

同じような業務内容であれば、当然管理料が安い方が良いです。

多少高い管理料の場合は、なぜ高くなっているのか管理会社に聞いてみるのも良いでしょう。

また、管理にどのような違いがあるのか、以下の点も確認してください。

管理業務内容の確認

不動産管理会社を数社で比較する際は、管理業務内容を確認しておきましょう。

基本的な管理業務にどこまでのサービスが入っているかは、管理会社によって異なり、基本的な管理業務以外は、追加料金が発生する可能性があります。

たとえば、A社は賃料の5%で基本管理業務が少なく、B社は賃料の7%で基本管理業務が多いという場合なら、B社を選んだ方が、結果的にお得です。

「○%」と数字だけを確認するのではなく、実際の業務内容をチェックすることで、良い不動産管理会社を見つけられます。

管理レべルの確認

不動産管理会社を比較する上で、管理レベルの確認もしておきましょう。

どれだけ管理業務の幅が広くても、管理の質が低ければ、結果的に利用者の不満につながってしまいます。

管理レベルの確認は、実際に利用してみないとわからないところもあるので、口コミをチェックしておくと良いでしょう。

口コミだけではわからない部分もありますが、参考程度にはなります。

管理会社の変更は、手間がかかってしまうので、後悔のない管理会社選びを行ってください。

不動産管理ならしんらいライフサービスにお任せください

不動産管理なら、しんらいライフサービスまでお任せください。

弊社は、ビルやマンションの総合管理会社です。

大手企業様とも多数の取引実績があり、これまでに累計700以上の管理を行っています。

弊社が多くのお客様から選ばれる理由は、主に4つです。

• 大手企業との実績多数
• 経費削減の提案
• 質の高いサービス
• 不動産管理のノウハウを所有

それぞれの具体的な内容を以下で紹介致しますので、不動産管理会社の変更を考えているオーナー様や管理委託を検討しているオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

しんらいライフサービスに管理を依頼

大手企業との実績多数

しんらいライフサービスは、大手企業様との実績が多数あります。

これまでに携わった主な管理物件は、以下の通りです。

• 文京区白山大規模分譲マンション（291戸）
• 横浜市都筑区分譲マンション（23戸）
• 千代田区三番町7階建てビル
• 新宿区中落合5階建てビル

また、主な取引先は、以下の通りです。

住友不動産建物サービス株式会社
株式会社ハリマビステム
株式会社大京アステージ
日本ハウズイング株式会社
共栄火災海上保険株式会社
新日本管財株式会社
株式会社レーベンコミュニティ
株式会社合人社計画研究所

引用：しんらいライフサービス

これまで多くのオーナー様や企業様に信頼を頂いております。

経費削減の提案

しんらいライフサービスは、管理費コストの削減を提案しています。

多くのマンションやアパートで、年額数十万～数百万円までのコスト削減を行ってきました。

コスト削減が可能な理由は、多くの費用がかかる日常清掃作業を、自社のスタッフで行っているためです。

ほとんどの管理会社は、清掃業務を外注で依頼しているので、外注マージンがかかってしまいます。

弊社は自社で行っているので、外注マージンがかかりません。

多くのお客様は、コスト削減の部分で、弊社を選んで頂いております。

質の高いサービス

しんらいライフサービスは、質の高いサービスを提供しています。

なぜなら、スタッフ育成や細かいチェックリストで、徹底育成しているためです。

スタッフはすべて5日以上のマンツーマン研修を行い、実際の作業時には、抜け漏れやミスがないよう、全50項目のチェックリストを作成しています。

自社スタッフを抱える管理会社では、スタッフによるサービス差が生じてしまうことがありますが、弊社であればその心配はありません。

サービス面に関しても、安心して依頼してください。

不動産管理のノウハウを所有

しんらいライフサービスは、30年以上の実績を持つ管理会社です。

これまで多くの管理業務をご依頼頂いてきたおかげで、多くのノウハウを培ってきました。

弊社では、このノウハウをオーナー様に提供させて頂く、コンサルティングサービスも行っております。

「管理組合運営」「設備工事」「大規模修繕工事」など、初めて不動産運用を行う方は、わからないことばかりでしょう。

そんなオーナー様には、ぜひ弊社のノウハウを参考にして頂きたいと考えております。

不動産は管理料相場を確認した上でコスパの良い管理会社へ依頼

不動産管理料の相場は、あくまで管理会社を選ぶ上の参考程度にしておきましょう。

一番大事なのは、管理料に合った管理業務の質です。

相場より下回る管理料でも、内容がしっかりしていなければ、委託する意味がありません。

相場を参考にしながら、コスパの良い不動産管理会社を見つけてください。

しんらいライフサービスにお見積り