マンションの管理費が相場より安すぎると怪しい？良い管理会社の条件とは

マンション経営をしてるオーナーさんにとって管理費が高いというのは頭の痛いところでしょう。

当然、管理費や安い方が良いわけですが、仕事の質も大事。相場よりも安すぎると「本当に任せて大丈夫なのだろうか？」と不安になりますよね。

そこでこの記事ではマンションの管理費の相場をご紹介しつつ、良い管理会社の見分け方をご説明します。

さらに東京およびその周辺を対象におすすめの会社も紹介しているので、マンションの管理会社変更をお探し中の方はぜひ参考にしてください。

また「マンション・アパートの管理業務の一つである清掃」について知りたい方は、別記事で解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。

管理費のコストダウンが収益力アップのカギ

「マンションの収益力をあげたい」というのはオーナーさんに共通する希望でしょう。それには入居率を高めるのが良いのですがもう一つ忘れてはならないのが管理費のコストダウンです。

決算書をみれば分かる通り、年間でかなりの管理費を支払っているはず。長年同じ管理会社に任せているためその金額が当たり前と思っているかもしれませんが実際には違います。

複数の管理会社に見積もりを依頼ししっかりと交渉すれば、管理費が下がることの方がはるかに多いのです。

また、業務の質が上がることも多々あります。管理の質が上がるということはマンションの資産価値が上がるということであり、場合によっては賃料をあげることも可能。

このように考えると管理費会社の見直しこそがマンションの収益力をアップさせるカギであり、定期的に管理会社を見直していくべきなのです。

一番コストがかかるのは清掃業務

ひとくちにマンションの管理といってもその業務は多岐にわたります。

＜マンションの主な管理業務＞

事務管理業務

• 管理組合の会計の収入及び支出の調定
• 管理組合会計の出納
• 維持・修繕の企画又は実施の調整
• 理事会支援業務
• 総会支援業務
• その他

管理員業務

• 受付等の業務
• 点検業務
• 立会業務
• 報告連絡事務

清掃業務

• 日常清掃
• 定期清掃

建物・設備管理業務

• 建物点検・検査
• エレベーター設備
• 給水設備
• 浄化槽・排水設備
• 消防用設備等
• 機械式駐車場設備

かかる費用は業務ごとに異なりますから、コストダウンに着手するならより多くの費用がかかっている業務に目を向けるべき。

では、費用がかかる業務は何かというと…それは清掃業務です。

清掃業務には日常清掃と定期清掃の二種類があります。それぞれどのくらいの頻度で行うかによって費用が大きく変わってきますが、最低でも週1回の日常清掃と3ヶ月に一回の定期清掃は必要。

仮に週1回の日常清掃と3ヶ月に一回の定期清掃だけだったとしても、ほとんどのマンションで年に100万円以上はかかります。

なので、管理費における清掃のコストをどれだけ下げられるかがマンションの収益力に多く影響してくるわけです。

コストだけでなく仕事の質も問われる

コストと同じくらい重視すべきなのが仕事の質です。

管理会社によっては「清掃が不十分」「対応が悪い」などのクレームが入居者から出ることも。これらは入居者の退去にも繋がりますから、管理費の安さだけでなくその仕事の質も問われてきます。

果たして現在契約中の管理会社は質の高い仕事をしているのか？もっと良質な仕事をしてくれる管理会社はないのか？

この視点を持ちつつ所有物件に頻繫に足を運び、どのような管理が行われているかをチェックしてみてください。

すると「なぜこんな当たり前のことができていないのか？」と感じる点がみつかることも。それこそが仕事の質であり、管理会社を見直すサインともいえます。

マンションの管理費の相場は？

マンションの管理費は各管理業務にかかるコストをもとに計算されます。

そのため戸数や敷地面積によってかなり金額が異なるのですが、1ヶ月あたりの相場の目安は「全賃料収入×5％」ほどです。

この金額で清掃から家賃の回収、入居者の管理、設備点検費などが賄われるのが一般的。万が一「全賃料収入×5％」を大幅に上回っている場合は、管理会社に問い合わせて「何に費用がかかっているのか」を調べた方が良いでしょう。

なお、設備の修繕費などは上記の相場金額に含まれておらず、エレベーターや貯水槽、外壁などに不具合があった場合は別途費用がかかります。

相場から逸脱するほど安い業者には要注意

現在契約中又はこれから契約しようとしている管理会社の管理費が相場を逸脱するほど安い場合は要注意です。

なぜなら、管理費のおけるコストはほぼ人件費でありその人件費にも相場が存在するから。従来の管理費より数％～10％ほど安いのなら分かりますが、それ以上の差はつきにくいのです。

管理会社を変えようとして見積もりをとったとき、それが相場より20～30％も安いようであれば何らかの業務が見積もりから意図的に外されている可能性があります。

後になって別料金を請求されても困りますから、見積もりに含まれる業務に関しては打合せ時に細かくチェックしてください。

良い管理会社の見分け方

ここまで読んで「管理会社を変えてみよう」と思ったオーナーさんもおられることでしょう。当然、いくつかの管理会社に見積もりを依頼するはずですが、本当に良い管理会社を見つけるには見積もりを見るだけでは不十分。

管理会社の担当者と物件を見て回りながら、以下のような点について質問してください。

• どの業務を外注にだすのか
• 社員にベテランはいるのか
• 取引先（受注実績）はどれくらいか
• 何を改善して管理費を削減するのか

本当に良い管理会社であればこれらについて納得のいく答えが得られるはずです。

良い管理会社は外注に出さない

管理会社には業務の大半を自社で行うところと各業者を専門の業者に外注するところがあります。どちらかといえば後者の方が多いのですが、これはあまり良い管理会社とは言えません。

まず、外注に出すとその分だけ料金が高くなります。

また、各外注業者は任された範囲でしか仕事をしないため現場作業はすべて縦割りに。すると必ずどこかにどの外注業者の業務にも属さないエアーポケットができてしまいます。

その点、現場作業をすべて自社で行っている管理会社は物件すべてをくまなくチェックするため仕事に漏れ・抜けがありません。

ベテラン社員の多い管理会社は仕事の質が高い

ベテラン社員の多い管理会社は質の高い仕事をしてくれます。

現場作業はもちろんのこと内勤の社員であっても、経験があれば対応も業務の精度も抜群。入居者とのやり取りも丁寧でたとえクレームが発生してもうまく話をまとめてくれます。

なので、社員の平均年齢や平均勤続年数について質問し、できるだけベテランの多い管理会社を選ぶようにしましょう。

取引先が多い管理会社を選ぶ

良い管理会社は多くの取引先を持っているもの。そのなかに有名な会社があればなおさらです。

こうした管理実績はホームページで確認できるはずなので、見積もり依頼時には必ずチェック。

具体的な管理実績数や取引先の社名が公開されていればかなり信頼できます。逆にこれらの記載がない場合は大した実績がないと思われ、管理業務のどこかに問題があると考えた方が良いでしょう。

非常にシンプルではありますが、良い管理会社を見分ける際の指標としてとても重要なことですよ。

管理費削減の具体的な提案をしてくれる

良い管理会社はマンションの管理についてコンサルティング的視点を持っています。

何をどうすればより良い管理体制になるのかはもちろんのこと、管理費削減の具体的な提案もあるはず。優秀な社員であれば物件を見て回りながら「ココは○○にするとコストダウンできますよ」などと教えてくれます。

提案のなかには初期費用のかかるものもありますが、中長期的にメリットが出るような提案であればオーナーさんにとっては大変有意義な情報。

そのような情報をくれる管理会社にはぜひ管理業務を任せてみたいところです。

相場より管理費を安くしたいならこの会社がおすすめ

マンションの管理費の相場と良い管理会社の見分け方についてはすでにご紹介した通りです。これに沿って既存の管理会社を見直していただきたいのですが、一つおすすめの会社があります。

それは東京都目黒区に本社を置く「しんらいライフサービス株式会社」です。

「管理コストを下げること」と「物件の資産価値を上げること」の二つに力を注いでくれるので、これまでの管理会社よりもマンションの収益力が高まりますよ。

＊引用元：https://www.shinrai-ls.co.jp/

しんらいライフサービスへお問い合わせ！

しんらいライフサービスの概要

しんらいライフサービス株式会社は業歴30年を誇る会社です。

もともとは清掃業者としてスタートしましたが現在では管理業務全般を扱っており、物件全体を通して管理コストの削減を行ってくれます。

しんらいライフサービスがおすすめの理由

業歴のあるしんらいライフサービスですがおすすめの理由はそれ以外にもあります。

それは「清掃業務が安くて良質」だということと、「取引先が豊富」だということ。

前述の良い管理会社の見分け方にも通じる部分なので、以下で詳しくご説明します。

清掃業務が安くて良質

しんらいライフサービスは一番コストのかかる清掃業務を自社スタッフで行っているため、外注に頼っている管理会社よりもコストが安くなります。

清掃業務にかかるコストだけでも相場より1割以上はコストダウンできることでしょう。

また、清掃スタッフに対する教育が行き届いており仕事の質は抜群。新人スタッフに対しては5日間以上のワンツーマン指導を行っていますし、すべての清掃スタッフは「日々の業務チェックリスト50項目」によって業務の質を厳しくチェックされています。

清掃業務に関してはここまで厳しい姿勢で取り組んでいる会社は非常に珍しく、しんらいライフサービスに任せればコストダウンと共にマンションの美化が進むことは間違いありません。

ちなみに、しんらいライフサービスは「万が一清掃業務の結果内容に不満があった場合は即日全額返金する」という業界初のサービスを行っています。（こちらのサービスは定員になり次第終了」とのこと）

金銭的リスクを追わずに仕事の質をチェックできるわけですから、初めてしんらいライフサービスに清掃業務を任せるオーナーさんでも安心して発注できます。

「一度仕事を任せてもらえれば必ず納得してもらえる」という自信があってこそのサービスといえますね。

取引先が多い

しんらいライフサービスは管理実績が豊富です。

取引会社数は約200、累計管理棟数は約700もあることから実績は十分です。また、契約継続率は97％と、多くの取引先が満足していることも分かります。

ちなみにその取引先をみると、

• 住友不動産建物サービス株式会社
• 株式会社ハリマビステム
• 株式会社大京アステージ
• 日本ハウズイング株式会社
• 共栄火災海上保険株式会社
• 新日本管財株式会社
• 株式会社レーベンコミュニティ
• 株式会社合人社計画研究所

などなど、業界大手も含まれています。

名の知れた会社は単に相場より安いだけでは契約してくれませんから、仕事の質の高さも兼ね備えているのは間違いないでしょう。

しんらいライフサービスへお問い合わせ！

マンションの管理ならしんらいライフサービスに

この記事ではマンションの管理費の相場や良い管理会社の見分け方をご紹介しました。

マンションの管理費の相場は全賃料収入の5％。

仕事の質の高さも重要であり、あまりにも安すぎる場合は注意が必要です。逆に良い管理会社には、

• 外注に出さない
• ベテラン社員が多い
• 取引先が多い
• 管理費削減の提案をしてくれる

といった特徴があります。

こうした特徴を持っている管理会社は少ないのですが、しんらいライフサービス株式会社は別格。

相場よりも安い料金で質の高い仕事をしてくれます。管理費のなかでもっともコストのかかる清掃業務を得意としており、コストダウンと物件の美化という二つを両立できます。

そのことは同社の豊富な取引実績が物語っているので、管理会社の変更をお考えのオーナーさんは一度相談してみてはいかがでしょうか。