マンションの管理委託費が高いと感じてはいませんか？
その管理委託費は払い過ぎてはいないでしょうか？
当然、マンションの管理委託費の相場が気になるところですが、単に相場費用だけを気にしていると、「安かろう悪かろう」になってしまう場合もあります。
マンション管理委託費の相場を知るだけではなく、マンションの規模に合わせた適切な管理委託費を知るのが重要です。
そこでこの記事ではマンションの管理委託費の相場をご紹介しつつ、見積もり時のチェックポイントやより費用を安く抑える方法をご説明します。
さらに東京およびその周辺を対象におすすめの業者も紹介しているので、マンションの管理委託業者をお探し中の方はぜひ参考にしてください。
また「マンション・アパートの清掃業者の選び方」について知りたい方は、別記事で解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。
管理委託できる業務の内容
マンション管理で委託できる業務内容とは、どのような項目になるのでしょうか。
またマンション管理で定額を支払う定額委託業務費と、それ以外の定額委託業務費以外の費用についてご説明します。
委託できる管理業務
まずは委託できるマンションの管理業務にはどんなものがあるのか？という点からご説明します。
事務管理業務
- 管理組合の会計の収入及び支出の調定
- 管理組合会計の出納
- 維持・修繕の企画又は実施の調整
- 理事会支援業務
- 総会支援業務
- その他
管理員業務
- 受付等の業務
- 点検業務
- 立会業務
- 報告連絡事務
清掃業務
- 日常清掃
- 特別清掃
建物・設備管理業務
- 建物点検・検査
- エレベーター設備
- 給水設備
- 浄化槽・排水設備
- 消防用設備等
- 機械式駐車場設備
ご覧のように素人でもできるものから専門性の高いものまでマンションの管理業務は多岐にわたります。
物件オーナーさんが一人ですべてをこなすのはおそらく無理でしょうから、全部または一部を管理委託業者に任せる必要があります。
すると毎月かなりの金額になるので、物件オーナーさんのなかには「できることはなるべく自分でやる」という方も大勢います。
反面、「業者に任せた方があらゆる面で質が良いから物件の価値が上がるはず」と考える方もおり管理の方法は様々。
結局のところ、「所有する物件でいくら利益を出したいか」と「自分で管理業務の一部を負担する時間があるか」が判断基準となります。
定額委託業務費とは
マンション管理の委託費は、定額委託業務費とそれ以外の費用に分けられます。
定額委託業務費とは、管理会社に毎月定額の費用を支払うもので以下のような項目が挙げられます。
- 事務管理業務費
- 管理員業務費
- 清掃業務費
- 建物・設備管理業務
これらの費用は定額業務委託費となり、毎月変動がないため清算の必要がなく、毎月決まった額を支払います。
一方、排水管の清掃業務、消防用設備等の保守点検業務、エレベーターのメンテンナンスなどは定額委託業務費以外となり、実施時期や費用、清算方法を事前に明らかにしておく必要があります。(参考：国土交通省「Ⅰ．マンション標準管理委託契約書」)
また、管理委託費の計算方法は業者によって若干ことなり、「システム料」や「更新事務手数料」を別途請求してくる業者もいます。
マンションの管理委託費の相場は？
マンションの管理委託費は、マンションの規模やどこまで業務を委託するかにより異なります。
そのため相場を一概には言えませんが、戸あたり15,000円前後が相場だと考えられます。
国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」によると、月の戸当たりの管理費総収入は平均で15,956円となっています。
形態別でみると、単棟型の平均が16,213円/月で、団地型でみると平均14,660円/月となっています。
これらの数値から、管理委託費も同程度の1戸あたり月15,000円程度が相場と言えるでしょう。
マンション管理を委託するメリット・デメリット
マンション管理を委託するとメリットもデメリットもあります。
全ての業務を委託するべきか、一部のみを委託するべきかを考える際の参考になさってください。
マンション管理を管理会社に委託するメリット
マンション管理を管理会社に委託すると、これらのメリットがあります。
- 管理の負担が減少する
- マンションの資産価値を保てる
マンションの管理会社は、マンション管理のプロであり、豊富な知識と経験を活かした管理が可能です。
オーナー自身や管理組合で清掃等の業務を行うのも可能ではありますが、委託すれば負担軽減になり、かつ資産価値を保った状態で管理できるでしょう。
信頼できる管理会社に委託すれば、オーナーにマンション管理の専門知識は不要なのも大きなメリットです。
マンション管理を委託会社に任せるデメリット
マンション管理を管理会社に委託すると、これらのデメリットもありますので覚えておきましょう。
- 管理を委託するための費用がかかる
- 区分所有者のマンション管理への意識が薄れる
マンション管理を委託すると費用がかかるのが、主なデメリットです。
また、分譲マンションだと自分の家は所有物であるという認識がありますが、共有部分まで所有物であるという認識を持っている人は少ない傾向にあるといえます。
国土交通省「3．区分所有者向け調査の結果」によると、マンション選定時の入居後の共用部分の維持管理に対し、「かなり考慮した」と答えた人はわずか8.5%でした。
マンション管理に携わらないとなると、ますます意識が薄れていくであろうと予測できます。
マンション管理を委託費用で考える
マンションの管理委託費用は安い方が嬉しいと考える人が多いでしょうが、安ければ良いというわけでもありません。
管理委託費が安い場合と高い場合で、どのような問題が起こるのかを考えてみましょう。
管理委託費が安い管理会社を選ぶと
管理委託費が安い管理会社を選ぶと、このようなメリットやデメリットがあります。
- 管理費の負担が減る
- 適切なサービスが受けられない可能性がある
管理費が安くなれば居住者の負担も軽くできますので、修繕積立金のリスクも減らせるようになるというメリットがあります。
ただし相場よりも安すぎる管理会社は、行われるべき管理が行き届かない危険があるので注意が必要です。
費用が安い分、サービスの質が下がってしまうと、マンションの劣化につながりますので適切な管理がされているかを見極めなければいけません。
管理委託費が高い管理会社を選ぶと
では管理委託費が高額な管理会社を選ぶと、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
- 適切に設備への管理がされて安心
- 不当に高額な料金を請求されている可能性
相場よりも高額な管理委託費を払えば、充実したサービスを受けられるでしょう。
共有部分が多い大規模なマンションや経年劣化が進んだマンションになると管理費は高額になってしまっても仕方がありませんので、資産価値が維持できるよう充実したサービスの管理委託会社を選ぶという方法もあるでしょう。
ただし高額な管理委託費を払っているからと安心しきってしまうと、高額なマージンをとられていたり、不当な利益を隠されてしまっていても気づけません。
高額な管理委託費を支払うのであれば、その金額に見合ったサービスを受けられているかをきちんと見極めなければいけません。
管理会社によって費用の差がある理由
マンションの管理会社によって、このような費用の差がでるのはなぜなのでしょうか。
同じような内容でありながら、管理委託費に差がでる理由をご説明します。
管理会社が下請け業者へ再委託している
マンション管理で委託された業務を、さらに下請け業者へ再委託するというのは珍しいことではありません。
日常的な清掃は管理会社でやっていたとしても、設備管理など建物自体に関する部分は専門業者へ委託しているというケースもあります。
そのため再委託先によって費用が変動しますし、さらにマンションから再委託先の会社が遠ければ割高になってしまいます。
サービスの質を下げずに費用を抑えるには、できるだけ外注せずに業務ができるような管理会社を選ぶといいでしょう。
人件費の違い
マンション管理には人の手が欠かせませんが、その分の人件費がかかります。
良い人材を集めている管理会社であれば、人材育成のための研修費などもかかるので、人件費が高くなるのは当然であると考えられます。
費用が安い管理会社だと、知識や経験の少ない担当者にあたってしまったり、複数件の管理をするために仕事がおろそかになる担当者にあたってしまうかもしれません。
マンションを適切に維持していくためには、「安いから」という理由だけでなく、サービスや人材の質を求めて管理委託先を探す必要があります。
管理会社の利益率
マンション管理会社の利益率は、会社によって異なります。
24時間つながるコールセンターの有無、担当管理員の数など、基本的なサービスにも影響するでしょう。
また「委託する方とすれば、利益率が低い方がありがたい」と思うかもしれませんが、利益が出なければ管理サービスの拡充といった将来的なサービスの発展につながりません。
不当な利益を得ている場合は委託を考え直した方が良いでしょうが、適切な利益がなければ管理会社を運営していけなくなってしまいます。
管理会社によって利益率の考え方は異なりますが、その利益を充実した使い方をしている管理会社を選んでいけるといいでしょう。
マンション規模と管理委託費がマッチしているか
マンション管理委託費は、金額だけで高いか、安いかを見極められるものではありません。
マンションの戸数や共有部分の規模、設備や築年数によって、適切な管理が異なります。
そのため、マンションの規模と管理委託費が合っているかを考えていきましょう。
管理委託費に何が含まれるのかをチェック
業者からの見積もりが相場の範囲内だったとしても、それだけで妥当な金額と判断してはいけません。
前述の通りマンションの管理業務は多岐にわたっていますから、「何をどこまでやってその料金なのか」を細かくチェックする必要があります。
このチェックを行うことで見積もりには記載されていない費用が浮かび上がることもあり、慎重に検討したいところ。
必ず複数の業者から見積りをとり、含まれる業務を見比べるようにしましょう。
コストが高い業務は「一部委託」にする
物件オーナーさんのなかには「すでにリタイアしているから特に仕事はしていない」という人もいるはず。
この場合は管理会社に一部の業務を委託する「一部委託」にし、コストの高い管理業務だけ自分でやるという手もあります。
こうすることで管理委託費が大幅にダウン。
プロの仕事と比べると仕上がりの質は落ちると思いますが、物件の収益力をあげたいという場合は非常に効果的です。
問題はどの業務を自分でやるかということですが…
コストの面から考えると清掃業務が真っ先に思い浮かびます。
基本的な仕事は共有部分の清掃（ゴミとりやモップがけ）とゴミ置き場の管理（いずれも週4回前後）。その他、月に1度ほどのペースで共有部分にポリッシャー洗浄（機械で行う床の洗浄や古いワックスの剥離作業、床の磨き作業）を行うことになります。
マンションの戸数・広さにもよりますが50戸ほどであれば半日程度で終わるはず。これで月額200,000～300,000円ほど浮きます。その分物件オーナーとしての収入が増えるわけですから、リタイア後のアルバイトと考えればかなり割の良い仕事といえます。
マンションの管理委託でおすすめなのはこの会社!
ここまではマンションの管理委託費の相場と安く抑えるコツについてご紹介してきました。
全賃料収入の5％が管理委託費の相場であり、そこから物件オーナーさんがいくつかの業務を担当することでコストダウンをはかるのが一般的。
しかし、「費用は抑えたいが自分で業務を担当する時間がない」という人も多いことでしょう。
そこでおすすめなのが、しんらいライフサービス株式会社に管理委託することです。
しんらいライフサービスは「管理コストを下げる」と「物件の資産価値を上げる」という二つの視点を持っている業者。それだけに料金の安さと仕事の質の高さにおいてとても評判が良く、自信を持っておすすめできる管理委託業者です。
＊引用元：https://www.shinrai-ls.co.jp/
しんらいライフサービスの概要
| 本社 | 〒153-0064 東京都目黒区下目黒2-17-3 K’s ONEビル1階 |
| 電話 | TEL：03-3491-1015（代表） FAX：03-3491-1018 |
| 対象地域 | 東京・神奈川・千葉・埼玉（その他は要相談） |
| 資本金 | 20,000,000円 |
| 業務内容 | ＜清掃業務＞
＜管理業務＞
＜損害保険代理店業務＞ ＜リフォーム工事業務＞ |
| 所有資格 |
|
しんらいライフサービス株式会社は業歴30年を誇る管理業者です。
清掃業務のコストダウンを得意としており、「管理委託費が高い」と感じている物件オーナーさんにはぴったり。「費用が安いと仕事の質が低下するのでは？」と思う人もおられるでしょうがそんな心配はいりません。
しんらいライフサービスは安さと質の高さの両方を提供してくれます。
しんらいライフサービスが安くて仕事の質が高い理由
マンションの管理委託費において一番高いのが清掃業務にかかる費用であり、これをどこまで下げられるかで物件の収益力が変わってきます。
しんらいライフサービスはその清掃業務にかかる費用を下げるのが得意なわけですが、それには確固たる理由があります。
多くの管理業者が清掃業務を外注しているのに対して、しんらいライフサービスは自社スタッフで清掃業務を行うことモットーにしているのです。
中間業者が1社少ないわけですからその分料金が安いのは当然のこと。なおかつ、自社スタッフの起用には教育しやすいというメリットもあります。
実際、しんらいライフサービスは新人スタッフに対して5日間以上のワンツーマン指導を行っており、現場に出てからも「日々の業務チェックリスト50項目」でサービスの質を厳しくチェック。
その結果、サービスの質が高い水準で一定に保たれます。
しんらいライフサービスがおすすめの理由
料金が安くて仕事の質が高いという以外にもしんらいライフサービスをおすすめする理由があります。
＜おすすめの理由＞
- しんらい品質保証がある（清掃業務のみ）
- 実績が豊富
- 対応がはやい
いずれもマンションの管理を委託する際の判断要素となるものばかり。
以下で詳しく説明するので、管理委託業者をお探しの物件オーナーさんはぜひご一読ください。
1.しんらい品質保証がある（清掃業務のみ）
しんらいライフサービスは初めて清掃業務を依頼する人を対象に「しんらい品質保証」を行っています。
これは「万が一清掃業務の結果内容に不満があった場合は即日全額返金する」というもの。こうしたサービスは業界初の試みだそうで、自社の業務内容に自信がなければできません。
なかには「無料でやってもらおう」と最初から返金目当てで依頼してくるずる賢い人もいるはずですが、それでも商売が成り立っているのは返金がほとんど発生しないから。つまり、しんらいライフサービスの清掃業務をみれば返金目当てだった人も納得してしまうわけです。
実際に清掃してもらうことで見積もりの金額の妥当性がはっきりしますから、業者をお探しの方は一度しんらいライフサービスに清掃してもらうことをおすすめします。
ちなみに、しんらい品質保証は「定員になり次第終了」とのことなので、清掃業務を依頼するならはやい方が良いかもしれません。
2.実績が豊富
管理委託業者を選ぶ際の基準の一つとなるのが管理実績です。
取引した会社の数、管理した物件の数、契約継続率の他、どんな会社と取引しているかも重要。その点、しんらいライフサービスは実績十分といえます。
何しろ取引会社数は約200、累計管理棟数は約700もあり、その97％が契約を継続しているとのこと。料金が安く質が高くなければ契約は継続できないはずですから、しんらいライフサービスの長所が表れている数字といえます。
また、その取引先をみると、
- 住友不動産建物サービス株式会社
- 株式会社ハリマビステム
- 株式会社大京アステージ
- 日本ハウズイング株式会社
- 共栄火災海上保険株式会社
- 新日本管財株式会社
- 株式会社レーベンコミュニティ
- 株式会社合人社計画研究所
などがあります。
住友や大京といった大手ハウスメーカーの系列会社と取引があることから、あらゆる点で信頼できるといって良いでしょう。
無論、現場経験を積む度に業者としてノウハウを蓄積できるわけですから、日々サービスの質が向上していると考えられます。
3.対応がはやい
管理業務における「対応」には二つの意味があります。一つは現場スタッフ（清掃など）の判断と行動が速く、突発的なトラブルや要望を迅速に処理すること。もう一つは電話などによる問合せに対して受付から返答までの期間が短く返答内容が適格であること。
この二つが揃うことによって、物件オーナーさんも入居者もストレスなく快適に過ごせます。では、この二点においてしんらいライフサービスはどうなのかというと…
まず、現場での迅速な対応は抜群です。
なぜならしんらいライフサービスの現場スタッフはよく教育されているから。業務をこなす能力の高さはもちろんのこと、クライアントに安全と安心をもたらすという意識も非常に高いものがあります。
電話対応においても同様で、迅速な対応がいかに重要であるかをスタッフが理解しているため、緊急時に連絡が取りやすいような体制が整っており、可能な限り素早く返答してくれます。
また、物件オーナーさんや居住者が納得いくまであらゆる解決策を提案してくれるというのも嬉しいところです。
マンションの管理委託ならしんらいライフサービスに
この記事ではマンションの管理委託費についてその相場や費用を安く抑える方法をご紹介しました。
全賃料収入の5％がマンションの管理委託費の相場とされていますが、そこにどこまでの業務が含まれるのか、また、どれほど質の高い仕事をしてくれるのかは業者をによってまちまちです。
また、コストダウンのために管理業務のいくつかを自分で行う人もいますが、そこにかかる手間と質を考えると有効性に疑問が生じます。
そのため相場かそれ以下の料金で信頼できる管理委託業者を見つけるのがおすすめ。
なかでも一番費用のかかる清掃業務を得意とするしんらいライフサービスであれば、大幅なコストダウンが期待できます。
しんらい品質保証で全額返金されるので、一度清掃業務だけでも依頼してみてはいかがでしょうか。