タワーマンションの管理費は、通常のマンションより高いとご存知でしょうか？
この記事では「タワーマンションの管理費」について解説します。
結論、タワーマンションの管理費は高いため、管理会社選びが重要です。
これからマンション運営をするオーナー様が、より損なく運営できるよう、タワーマンションについて解説します。
今回は「管理費が高い理由」や「修繕積立金」についても解説するので、参考にしてください。
ぜひこの記事を読んで、マンションの運営方法、管理会社選びを考えてみましょう。
また「マンション管理費の相場」について知りたい人は、こちらで解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。
タワーマンションとは？
タワーマンションの明確な定義はありません。
イメージとしては、高層階まであるマンションのイメージですが、「これだけの高さのマンションがタワーマンション」という、明確な決まりは定められていないのです。
建築基準法では、高さ60ｍ以上の建築物を「超高層建築物」とするケースが多いため、タワーマンションに関しても60m以上のマンションと考えると良いでしょう。
60m以上のマンションとなると、大体20階以上のマンションになります。
そのため、タワーマンションの定義としては、大体20階以上あるマンションだと考えて良いでしょう。
タワーマンションの管理費相場
タワーマンションの管理費は、主に管理費と修繕積立金の2つが含まれています。
それぞれの性質や用途は異なりますが、まとめて徴収されることが一般的です。
管理費と修繕積立金の違いは、以下の通り。
- 管理費……清掃スタッフの人件費・共用部分の光熱費・駐車場や植栽のメンテナンス費
- 修繕積立金……大規模な修繕に備えておく費用
どちらも「マンションの管理」ということでは、管理費として間違いはありません。
以下で、それぞれの管理費相場を解説します。
管理費・修繕積立金の相場
タワーマンションの管理費の相場と、修繕積立金の相場を合わせると、約3万5,000円です。
それぞれの相場は、国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」で発表されています。
管理費だけの相場は、月額およそ2万1,420円、修繕積立金だけの相場は、平均およそ1万3,699円です。
この相場は、一般マンションの約1.3倍にもなります。
タワーマンションとなると、共用設備や部屋数が多くなるため、一般のマンションより高くなってしまうのです。
タワーマンションとマンションの管理費比較
タワーマンションかの管理費相場と、通常のマンションの管理費相場を比較してみましょう。
タワーマンションの管理費が、どれほど高いかわかるはずです。
それぞれの差は、以下の通り。
- タワーマンションの管理費相場（修繕積立金含む）……月額約3万5,000円
- 通常マンションの管理費相場（修繕積立金含む）……月額約2万7,000円
管理費だけで見ると、以下のようになります。
- タワーマンションの管理費……月額約2万1,420円
- 通常マンションの管理費……月額約1万5,540円円
このように、タワーマンションと通常マンションでは、大きく管理費の差が出ます。
タワーマンションの管理費が高い3つの理由
タワーマンションの管理費は、一般的なマンション（19階以下のマンション）と比べると、比較的高い設定になっています。
管理費が高くなる理由は、主に3つです。
- タワーマンションならではの設備がある
- 他にはない施設の管理
- 管理業務や清掃業務の人件費
「管理業務や清掃業務の人件費」に関しては、タワーマンションに限らず、どんなマンションでも発生する費用ですが、タワーマンションだからこそ高くなってしまう理由があります。
具体的にどのような内容で管理費が高くなってしまうのか、以下で解説します。
タワーマンションならではの設備がある
タワーマンションには、一般的なマンションにはない設備があるため、管理費が高くなってしまうのです。
高層の建物ならではの設備が、タワーマンションには設置されています。
たとえば、以下の2つ。
- 高層階用エレベーター
- 緊急用ヘリポート
ヘリポートはあるところとないところがありますが、エレベーターはタワーマンションには必須です。
混雑を避けるため、2つエレベーターを設置していたり、停止する階を設定できるエレベーターを設置している場合もあるでしょう。
通常のマンションでは設置しないものなので、その分管理費が高くなってしまうのです。
他にはない施設の管理
タワーマンションは、他にはない豪華な施設が備わっていることが多いです。
他のマンションと差別化するために、さまざまな施設を組み込んでいます。
たとえば、以下のような施設です。
- 住居人専用フィットネス施設
- 24時間ゴミステーション
これらの施設を管理・維持するとなれば、当然費用は高くなります。
タワーマンションによっては、さらに豪華な施設を設置している場所もあるでしょう。
他にはない施設を付け足しているので、一般的なマンションと比べて高くなるのは納得です。
管理業務や清掃業務の人件費
タワーマンションは、管理業務や清掃業務に費用がかかります。
どちらも一般のマンションでもかかる費用ですが、タワーマンションの場合は部屋数も多く、管理や清掃の幅が広いです。
そのため、どうしても一般マンションと比べて人件費は高くなります。
また、コンシェルジュサービスや24時間有人管理などをしている場合、さらに管理費が高くなってしまうでしょう。
タワーマンションの入居者に満足してもらうことを考えると、削るのが難しい部分です。
タワーマンションの修繕積立金が高い2つの理由
タワーマンションの修繕積立金は、平均およそ1万3,699円です。
この修繕積立金は、一般マンションと比べれば、高いといえるでしょう。
では、なぜ修繕積立金が高くなるのかというと、2つの理由があります。
- 特殊な設備がある
- 特殊な修繕方法を行う
基本的には管理費が高くなる理由と同じ。
タワーマンションならではの設備があるため、修繕積立金も高くなってしまうのです。
以下で、修繕積立金が高くなる理由を、より具体的に解説します。
特殊な設備がある
タワーマンションには、特殊な設備があります。
フィットネスやゴミステーション、なかにはプールをつけているタワーマンションもあるほどです。
このような特殊な設備がある場合、管理費は当然高くなります。
また、修繕する場合に多額の費用がかかるので、修繕積立金も高くなるのです。
とくに水を使う施設は専門的な工事が必要になるため、修繕費は高額になるでしょう。
それぞれの設備をより良くするためや、いざというときに備えて、高めの修繕積立金が発生してしまうのです。
特殊な修繕方法を行う
タワーマンションは、修繕も特殊な方法を行います。
一般のマンションであればかからない費用ですが、タワーマンションでは避けられません。
たとえば、外壁修繕工事です。
通常マンションの外壁修理は、地上から足場をくんで外壁修繕・補修を行います。
しかし、タワーマンションの場合は、屋上からロープでゴンドラを吊り下げる方法になってしまうのです。
通常のマンションでは行わない修繕方法のため、修繕積立金は高くなってしまいます。
マンション管理費が高くなるデメリット
マンション管理費が高くなるのは、入居者はもちろん、マンションオーナー様にとってもデメリットです。
入居者は毎月支払う管理費への不満、オーナー様はマンション維持コストについて頭を悩ませてしまうでしょう。
また、管理費が高いことで、以下のようなデメリットが発生します。
- 空室リスク
- 入居者の不満
マンションオーナー様は、デメリットを理解した上で、なにかしらの対策を考えなければいけません。
以下で、なぜこのようなデメリットが発生してしまうのか、解説します。
空室リスク
管理費が高くなると、空室リスクが高くなってしまいます。
家賃や管理費など、入居者の毎月の支払いが増えれば、当然支払えない方も出てくるでしょう。
とくにタワーマンションが多くある東京都内は、ただでさえ家賃が高いです。
家賃だけでも高いのに、管理費まで高くなってしまえば、特別な価値がない限りは入居者は減ってしまいます。
また、さまざまな設備が整っているタワーマンションは増えているため、ライバルが多いです。
空室リスクを抑えるためにも、管理費を見直さなければなりません。
入居者の不満
管理費があまりにも高いと、入居者の不満につながってしまいます。
管理費相応の施設が整っていれば問題はありませんが、施設がそこまで充実していないのに管理費が高いとなれば、入居者は不満に感じるでしょう。
もし、他のタワーマンションで、施設が充実していて同じ管理費という条件であれば、そちらに移られてしまっても仕方ありません。
入居者の満足度を高めるため、現在の状態に納得してもらうためにも、管理費用は抑えた方が良いでしょう。
タワーマンション管理会社を選ぶポイント
タワーマンションの管理費を抑えるなら、管理会社を見直してみましょう。
管理会社を見直すだけで、管理費を抑えられる可能性があります。
しかし、ただ安いだけでは、管理業務に支障が出てしまう可能性があるので、以下のポイントに注意して管理会社を選ぶと良いでしょう。
- 清掃や管理のレベルが高い
- 管理費用の削減ができる
とくにどんな部分に注目するべきか以下で解説するので、マンションオーナー様は、管理会社を選ぶ際の参考にしてください。
清掃や管理のレベルが高い
タワーマンションの管理を管理会社に依頼するなら、清掃や管理業務のレベルが高い管理会社を選びましょう。
タワーマンションに暮らす方は、質の良い暮らしを求めて高い家賃を払っています。
もし、共用部分が清潔でなかったり管理業務が行き届いてなければ、大きな不満につながってしまうでしょう。
どれだけ管理費用が安くなっても、タワーマンションの価値が下がれば、入居者は離れてしまいます。
そのため、安いだけではなく、質の高い管理会社を選ばなければいけません。
管理費用の削減ができる
管理費用を抑えたいオーナー様は、管理費用の削減提案のできる管理会社を選びましょう。
管理費用は、オーナー様が負担して減らせるものではありません。
数百名以上が住むタワーマンションの管理費を少額でも安くすれば、オーナー様の負担はかなり高額になってしまいます。
そのため、管理費を抑えるには、コスト削減提案のできる管理会社を選ぶ必要があります。
また、その際は数社から見積もりをとり、どんな部分のコスト削減ができるか確認しておくと良いでしょう。
タワーマンションの管理はしんらいライフサービスにお任せ
タワーマンションの管理は、しんらいライフサービスにお任せください。
しんらいライフサービスは、創業30年以上、累計管理棟数700棟以上の、実績あるマンション管理会社です。
大規模分譲マンションやオフィスビルの管理も手掛け、そのほとんどがコスト削減に満足されています。
もちろん、管理費削減だけではなく、サービスの質も重視しているので、満足して頂けること間違いありません。
以下で、しんらいライフサービスの管理費削減の理由や、清掃業務のレベルについて、解説します。
しんらいライフサービスが管理費削減できる理由
しんらいライフサービスは、今までいくつものマンションの管理費削減を行ってきました。
お見積りした78%以上の方は、管理費削減を実現しています。
管理費削減できる理由は、多くのコストがかかる清掃業務を、自社で用意しているからです。
多くの場合、清掃業務は外注していることが多いため、外注マージンがかかってしまうのです。
しんらいライフサービスは、外注を行っていないため、外注マージンがかかりません。
それだけで、年間100万円以上の管理費削減を実現できます。
徹底したスタッフ研修
しんらいライフサービスは、スタッフの教育に力を入れています。
自社でスタッフを派遣するからには、スタッフの質は欠かせない部分です。
弊社では、新人は5日以上マンツーマンで研修を行い、笑顔を忘れさせないように教育しています。
さらに、スタッフによる差が生じないよう、50項目以上のチェックリストを作成。
抜けもれやミスがないよう、常に環境づくりに努めています。
コスト削減だけではなく、スタッフのサービスも、満足して頂けるでしょう。
タワーマンションの管理費・管理会社の見直しを行いましょう
タワーマンションの管理費にお悩みでしたら、管理会社の見直しを行いましょう。
タワーマンションの管理費用は、通常のマンションと比べて高い設定です。
通常のマンションと比べれば、広さもあり施設も充実しているため、管理費はどうしても高くなってしまいます。
しかし、管理費に不満やお悩みがあるなら、管理会社を見直すべきです。
コスト削減実現可能な管理会社もあるので、ぜひこの記事を読んで、管理費・管理会社の見直しを行ってみてください。