投資用マンションの管理会社を選ぶ際のポイントや注意点を解説！不動産投資を成功させるために

賃貸経営を成功させるためには、収益物件の管理が非常に大切な要素です。

投資用マンションを購入した場合、同じ物件でも管理をどの管理会社に任せるかによって収益が大きく変わってしまいます。

この記事では、投資用マンションの管理を管理会社に任せるメリットや失敗しない管理会社の選び方について解説します。

マンション投資は自主管理または委託管理どちらが適切なのかについても具体的に説明しますので、この記事を読んで管理の大切さを把握し、賃貸経営の成功に繋げていただけたら幸いです。

投資用マンションとは

そもそも投資用マンションとは、自身が住むものではなく、人に貸して賃貸収入を得るためのマンションです。

マンション投資は、入居者がいるかぎりは長期的に安定した収入を得られるため、老後の資産形成を目的に投資用マンションの購入を検討する人も増えています。

マンションを用いた不動産投資には下記の方法があります。

• 一棟マンション投資・・・一棟丸ごと購入して運用する
• 区分マンション投資・・・マンションの一室を購入して運用する

それぞれのメリット・デメリットをまとめました。

〇一棟マンション投資のメリット・デメリット

〇区分マンション投資のメリット・デメリット

マンション投資で収入を得る方法

マンション投資によって収入を得る方法として、大きく分けて以下の2パターンあります。

• インカムゲイン
• キャピタルゲイン

短期売買で大きな利益を狙うのか、将来の安定した収入を得たいのかで自身に合ったものを選択します。

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

インカムゲイン

インカムゲイン（運用益）は、不動産投資で物件の運用によって得られる収益を指し、マンション経営においては毎月の家賃収入がこれにあたります。

インカムゲインによるマンション経営は長期的に安定した収入を期待できますが、元本を回収するまでに時間がかかり、収入が減少するリスクも考えられます。

インカムゲインによって元手を回収する場合、利回りを算出して元本回収までの期間の目安を把握するのが重要です。

キャピタルゲイン

キャピタルゲイン（売却益）は、不動産投資で物件の売却によって得られる利益を指します。

マンション投資においては、マンションを購入し、価格が上昇したタイミングでマンションを売却したときに得られる売買差益です。

インカムゲインと比べると大きな収益が期待できますが、購入した金額よりも安い金額で売却しなければならない可能性もあり、利益を得るどころか損をする恐れがあります。

投資用マンションの管理は委託すべきか

インカムゲインによるマンション投資を成功させるためには、購入したマンションの資産価値を維持する必要があるのです。

そして資産価値の維持には、購入後のマンションの管理が必要不可欠で、マンションの管理として具体的に以下の業務があります。

• 受付業務
• 点検・巡回業務
• 立会業務
• 報告連絡業務
• マンション共用部の清掃　など

マンション管理は自分で行う以外に管理会社に委託する方法がありますが、どちらが適しているのでしょうか。

管理会社に委託するメリット

マンション投資では、オーナー自身による自主管理よりも管理業務を管理会社に委託するケースが多いです。

その理由として、マンションの管理を管理会社に委託すると以下のメリットがあります。

• 本業に集中できる
• 空室リスクを軽減できる
• 管理の品質が安定する
• 入居者へのスムーズな対応ができる
• 遠方のマンションを購入できる

詳しく説明しますので、ご覧ください。

本業に集中できる

マンション投資をする方の中には、副業として物件を所有する人は少なくありません。

ですが、マンションの管理には多くの時間と労力を必要とし、それを怠ると入居率が下がるなど、収益に関わるデメリットがあるのです。

日々の管理業務を管理会社に任せると、オーナー自身は本業に集中できるので、本業の仕事とマンション投資が両立させられるでしょう。

空室リスクを軽減できる

マンション投資を成功させるためには、空室を出さないように工夫する必要があります。

管理会社に委託すると、物件を良好な環境に保つのはもちろん、空室ができた時に賃貸募集を迅速に対応してもらえるでしょう。

また、管理業務のプロの視点から、マンション投資に関してのアイデアやアドバイスがもらえる可能性があります。

管理の品質が安定する

マンションの品質管理が資産価値の維持・向上に重要なポイントとなります。

特に、建物の品質を保つためには清掃業務が不可欠であり、適切な清掃業務を行えばマンション内を清潔に保つだけでなく、劣化防止にも繋がるでしょう。

マンションの管理業務をプロの管理会社に任せると、高い品質を維持でき、資産価値の向上が期待できます。

入居者へのスムーズな対応ができる

マンション投資を長期的に行っていると、入居者から近隣トラブルや機械・設備の故障などでクレームを受けるケースは少なくありません。

入居率を下げないためにも、クレームに対して迅速かつ適切に対応して早期に解決する必要があるのです。

管理会社に管理を委託していれば、入居者のクレーム対応などもスムーズに行ってもらえますし、家賃回収や滞納者への催促も適切に対処してもらえるでしょう。

遠方のマンションを購入できる

マンション投資において、すぐに見に行ける範囲の近隣物件を選ぶ方が多いですが、管理業務を委託すれば、自分の住んでいる場所と離れたところにあるマンションを所有できます。

広い範囲で物件探しをすれば選択肢が増え、優良な物件を見つけやすくなるでしょう。

人の流動性を意識したマンション投資は成功しやすくなるので、遠方のマンションの購入を検討している場合は、管理会社への委託も同時に考える必要があります。

管理会社に委託するデメリット

マンションの管理を管理会社に委託すると、以下のデメリットも考えられます。

• 委託管理費用がかかる
• 委託する会社によって質が変わる

特に、委託する管理会社選びを失敗してしまうと、コストがかかり過ぎたり入居率が下がったりする可能性があるので注意しなければなりません。

デメリットについて詳しく説明します。

委託管理費用がかかる

マンションの管理業務を委託すると、委託管理費用がかかるため、受け取れる利益がその分減ってしまいます。

委託管理費の相場は賃料の5～6%程度です。

また、固定費用の他にも更新事務手数料や修繕費用などの追加費用がかかる可能性もあるでしょう。

自主管理の場合は委託管理費がかからない分コストを抑えられますが、慣れない人にとっては業務が負担になる場合もあるので

自主管理か委託管理どちらにするか、よく検討する必要があります。

委託する会社によって質が変わる

マンションの管理内容が同じでも、管理会社によってサービスの質が大きく変わります。

せっかく業務を委託しても、管理会社の品質や対応が悪ければ、マンション全体の評判が悪くなり、入居率が下がる可能性があるのです。

そのため、信頼のおける管理会社選びが必要不可欠となります。

投資用マンションの管理会社の選び方

マンションの管理会社は数多くあり、会社によってサービスの品質や金額が大きく変わります。

管理会社の質はマンションの質に直結すると言っても過言ではありません。

そこで、管理会社選びで後悔しないための選び方のポイントをご紹介します。

豊富な管理実績があるか

管理会社が今まで行ってきた実績を確認し、実績豊富で頼りがいのある会社かを見定めましょう。

マンション管理業協会、もしくさ国土交通省のサイトで登録業者の情報を確認でき、実績だけでなく過去に起こしたトラブルなども閲覧できるので、参考にしてください。

ただし、管理会社によっては管理する物件が多過ぎて、人手不足で管理業務がおざなりになるといったケースもあります。

そのため、マンションの管理実績だけでなく管理体制はどうなっているのか、どの程度の物件を管理しているかを確認しておくと良いでしょう。

管理費用は適切か

マンションの委託管理費用は、会社によって異なります。

契約後に後悔しないためには、複数の管理会社から見積もりをとって比較するようにしましょう。

安いからといって安易に選ぶと、サービスの質が低下する恐れがあるので、サービス内容に価格が見合っているかをよく確認してください。

管理会社の評判・口コミは良いか

信頼のおける会社に委託するためには、管理会社の口コミや評判を確認することも重要です。

気になる点があれば契約前に管理会社にしっかり確認しましょう。

ただし、口コミや評判は主観的なものが多く、良い口コミよりも悪い口コミの方が目立ちやすい傾向にあります。

全てを鵜呑みにするのではなく、インターネット上の情報は参考程度にとどめておきましょう。

担当者との相性は良いか

管理会社と契約した後は、担当者と日常的にやり取りをすることになります。

また、入居者や仲介店とのやり取りをするのも担当者の仕事になるので、担当者の人柄や対応力のチェックは欠かせません。

そのためにも、実際に担当者と顔を合わせて話を聞き、人柄やコミュニケーション能力などを確認しましょう。

オーナーの意向に合わない場合は担当者の変更も可能です。

管理会社を選ぶ際の注意点

ここまで、投資用マンションの管理を管理会社に委託するメリットやデメリット、マンションの管理会社の選び方をご紹介しました。

安定した収益を上げてマンション投資を成功させるためにも、管理会社を選ぶうえでの注意点も併せて確認していきましょう。

管理会社に任せきりにしない

マンションの管理を全て管理会社に丸投げするのは大変危険です。

管理会社からの報告や情報共有の内容を確認せずに放置すると、問題が生じた時に取り返しの事態になりかねません。

担当者と密にコミュニケーションを取るのが大切になります。

また、全てを管理会社に委託するのではなく、業務の一部をオーナー自身が担うなどの対策もできます。

業務内容や契約書を細部まで確認する

マンションの管理業務は多岐にわたるため、どのような内容で業務を行うのか、契約書に記載されている内容が間違いないかを必ず細部まで確認しましょう。

そして、気になる点や要望があれば契約前に確認して納得してから契約を交わしてください。

管理会社と契約後、実際の管理の質が見合わなかったり業務内容が合わなかったりするケースも考えられるので、初めは契約期間を長期に設定せず、短期契約で管理業務の質を見極めるのがおすすめです。

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引用元：しんらいライフサービス公式サイト

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