マンションの委託管理とは、不動産管理会社に自身が所有している不動産の管理を任せることです。
この記事では「マンションの委託管理とは？」について紹介していきます。
他にも「委託管理のメリット・デメリット」や「管理会社の選ぶポイント」についても解説します。
ぜひこの記事を参考にして、マンションの委託管理の判断基準を確認してみてください。
マンションの委託管理とは？
マンションの委託管理とは、自身が保有しているマンションの管理・運営を管理会社に委託することです。
基本的にマンション管理は区分所有者の集まりの管理組合がおこないますが、実際には管理組合から管理会社に業務を委託することで管理がおこなわれているケースが多いです。
マンションの管理形態は、管理会社へ委託する業務範囲によって大きく以下の3つに分けられます。
- 全部委託
- 一部委託
- 自主管理
それぞれの項目について解説していきます。
全部委託
全部委託とは、マンション管理をすべて管理会社に委託する管理形式のことです。
一般的に新築の分譲マンションは、全部委託管理となっているケースが多くみられます。
管理業務を全面的に管理会社に依頼できるので、管理組合の手間を省くことができるのが最大のメリットといえるでしょう。
また、緊急時に迅速な対応をしてもらえるので、安心してマンションの管理・運営をすることにもつながります。
しかし、管理費が割高になったり、管理組合の管理に対する意識が希薄になってくるなどのデメリットも挙げられます。
一部委託
一部委託とは、マンションの管理業務の一部だけを管理会社に委託する管理形態のことです。
中古マンションに多く見られる管理形態となっており、全部委託から一部委託に途中で切り替えられたケースが多い傾向です。
全部委託に比べて、管理費を削減できたり、管理組合の管理に対する意識が高まるなどのメリットが挙げられます。
一方で、一部だけ管理を依頼するので、管理組合の労力が増えてしまうことがデメリットと言えます。
自主管理
自主管理とは、マンションの管理を管理会社に依頼せずに、すべて自分たちでおこなう管理方式のことです。
管理費用がかからずに、管理組合の管理に対する意識を高めるなどのメリットがあります。
ただし、管理する難易度は一部委託管理よりも高くなってしまうので、マンションの管理が行き届かなくなってしまうリスクもあります。
委託管理のメリット
委託管理のメリットについては、以下があります
- 管理業務の手間が省ける
- 遠方の物件でも所有できる
- 自主管理のノウハウになる
それぞれのメリットについて解説していきます。
管理業務の手間が省ける
委託管理のもっとも大きなメリットとして、管理業務の手間が省けるという点があります。
マンションの委託管理をすることで、家賃回収やクレーム対応、定期点検・清掃業務など任せることができます。
管理業務の手間を省くことで管理組合であれば他の重要な業務にリソースを割くことができたり、オーナーであれば自身の時間を増やせるので精神的ゆとりを持つことにもつながります。
また、兼業として不動産を所有している方にとっても、委託管理をすることで効率よく不動産を管理・運営が可能です。
遠方の物件でも所有できる
マンションを委託管理をすることで、自身が住んでいる地域よりも遠方の物件でも所有できるメリットがあります。
遠方でなくても複数のマンションを所有していると、自主管理をした際にすべてのマンションを回るのに移動時間だけでかなりかかってしまうので、そのような時間を削減するためにも委託管理はおすすめです。
また、マンションの所有者が一時的に転勤となった場合でも、委託管理で賃貸運営を任せることも可能です。
自主管理のノウハウになる
マンションの管理会社は不動産に関わるノウハウや法律・経営に関する知識を活用して効率的な方法で管理をおこなっています。
そのため、委託管理をすることで自主管理のノウハウになるメリットが挙げられます。
自主管理の知識やノウハウがない状態だと、効率化が図れなかったり、無駄な管理業務を取り入れたりしてしまうなどデメリットがあります。
このように、不動産管理の初心者は、まず管理委託をしてマンションを管理する知識やノウハウを身につけてから、自主管理に切り替えていくようにしましょう。
委託管理のデメリット
委託管理のデメリットについては、以下があります。
- 自主管理に移行しづらくなる
- 費用がかかる
- 管理会社選びが必要
それぞれのデメリットについて解説していきます。
自主管理に移行しづらくなる
中長期的に自主管理をしてしまうと、オーナーの管理能力が低下してしまい自主管理をしようとしたときに管理ができなくなってしまう問題が発生するリスクがあります。
実際に、委託管理を依頼している管理会社が利益を優先してオーナーに不都合な対応をしているケースも少なくありません。
自主管理に移行したいと考えていても、気づけば物件の管理がオーナーだけでは対処しきれない状態になっている可能性もあります。
このような状態にならないためにも、委託管理を依頼する管理会社の質を見極めることが大切といえます。
費用がかかる
マンションの委託管理では、管理委託契約を締結することで委託管理費用が発生するデメリットが挙げられます。
委託管理費用は管理会社によって支払い方法が異なり、毎月固定の固定報酬方式だったり、家賃収入に応じて変動する変動報酬方式があります。
また、システム料や更新事務手数料、修繕費用などの追加料金が発生するケースも多いです。
金銭トラブルを避けるためにも、事前に管理会社の料金表を確認するなどして委託管理先の管理会社を選ぶことが大切です。
管理会社選びが必要
マンションの委託管理をすると、基本的に管理業務は全て管理会社に依頼することになり、管理する質は管理会社の能力に左右されやすいので、管理会社選びが必要です。
例えば、管理会社の質が悪ければ、共用部の清掃などが綺麗に行われなかったり、クレーム対応が遅くなったりとオーナーはもちろん、入居者にも大きな影響を与えてしまいます。
管理会社は多くの賃貸物件を抱えていることがほとんどなので、人手不足により管理業務が回らないというケースもあります。
このように、入居者に迷惑をかけてしまうことを防ぐためにも、委託管理をする際は管理会社の見極めが非常に重要です。
管理会社を選ぶポイント
管理会社を選ぶポイントについては、以下があります。
- サービス内容
- 管理手数料
- 入居率
- 担当者との相性
- サポート体制
それぞれのポイントについて解説していきます。
サービス内容
管理委託のサービス内容は管理会社によって異なるので、どのようなサービス内容を実施しているのかどうかも管理会社を選ぶ上で重要なポイントです。
管理委託の一般的な内容は以下が挙げられます。
- 入居者募集
- 契約の締結・更新
- 家賃の入金管理
- 家賃滞納の督促
- 回収入居者からのクレーム対応
- 退去時の立ち会い
また、オプションや追加費用を支払うことで、建物・設備の保守点検およびトラブル対応や清掃、メンテナンスを実施している管理会社もあります。
このように、管理会社の基本料金に何が含まれるのかを必ず確認しましょう。
管理手数料
管理手数料がいくらかかるかどうかは、管理会社を選ぶ上で重要なポイントです。
一般的に管理手数料の相場は賃料の3～5％ですが、このパーセンテージは管理会社や賃料などによっても異なります。
いくらまでなら支払うことができるのか、あらかじめ予算を明確にしておくことも重要です。
しかし、管理手数料が安くても、業務が限定されていたり、追加費用が必要になったりするケースもあるので、契約書はしっかりと確認するようにしましょう。
手数料が安すぎる場合は要注意
管理会社を選ぶ際に、管理手数料を最優先に判断してしまうのは避けるようにしましょう。
もちろんコストを安く抑えることも大切ですが、管理手数料が2%台以下などの安い管理会社だと、サービスの質が悪かったり、追加費用が発生してしまったりなどトータルで見れば割高になってしまう可能性があります。
実際に、管理手数料が安い会社では、工事費用などをメインの収益源とし、割高に設定しているケースも多くみられます。
管理手数料などの費用面だけに着目するのではなく、トータルでコストを抑えるには、管理会社としての実力や実績も重要です。
しかし、管理手数料が高いからといって、質の良いサービスを受けられるというわけでもないので注意が必要です。
入居率
管理会社の平均入居率も選ぶべきポイントの一つです。
入居率が高ければ、賃料収入を増やすことにもつながります。
また、入居率は管理サービスの質やリーシングの実力、入居者の定着率の高さも反映した重要な指標になるので、管理会社の質の高さを判断する要素にもなります。
入居率を確認する際には、その入居率の算出根拠をチェックすることも重要です。
担当者との相性
マンションの委託管理を管理会社に依頼すると、担当者と日常的にやり取りをすることになるので、担当者との相性も選ぶ上で重要なポイントです。
マンションを中長期的に運営・管理していれば、クレームやトラブルなどが発生するので。そうした際に気軽に相談できる良い関係を保つことも大切です。
信頼できる人柄の担当者かどうか、直接会って確かめるようにしましょう。
他にも、管理会社の知名度や評判、実績などもチェックしておくと判断の助けになります。
さらに、管理会社を選ぶ際のチェックポイントは多くあるので、自身が重視するポイントを事前に整理しておくことをおすすめします。
サポート体制
管理会社を選ぶ際に、サポート体制が充実しているとトラブルが起きた際でも、被害を最小限に抑えることにもつながります。
管理会社によって異なりますが、365日24時間リアルタイムで遠隔監視や、チャットサービスなどのサポート体制をおこなっている管理会社もあります。
万が一、トラブルが発生しても、早急に対応してもらうことで入居者からの2次クレームを防ぐ上で重要です。
トラブル発生時の対応が悪かったりすることで、最悪の場合は退去されてしまうリスクが高まります。
このように、トラブル時にも柔軟かつ迅速に対応できるかどうかのサポート体制があるかチェックすることをおすすめします。
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出典：しんらいライフサービス
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マンションの委託管理を検討しよう！
今回は、委託管理のメリット・デメリットや管理会社の選ぶポイントを紹介しました。
委託管理のメリットについては、以下があります
- 管理業務の手間が省ける
- 遠方の物件でも所有できる
- 自主管理のノウハウになる
また、管理会社を選ぶポイントを把握しておくことで、コストを抑えたり、トラブルが起きた場合でも被害を最小限に抑えることにもつながります。
今回の記事を参考に、マンションの委託管理を検討してみてください。