不動産管理を委託するかどうか迷っていませんか？
この記事では「不動産管理委託をするメリット」について解説します。
結論、不動産委託管理は、良い管理会社が見つかれば、委託した方が良いです。
不動産管理の良し悪しは、管理会社によると言っても過言ではありません。
今回は「委託契約の種類」や「不動産管理委託契約書」についても解説するので、参考にしてください。
ぜひこの記事を読んで、納得して不動産管理委託をしましょう。
また「不動産管理料の相場」について知りたい人は、こちらで解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。
不動産管理委託契約は2種類
不動産管理宅契約は2種類あります。
1つは「一般管理契約」もう一つは「サブリース契約（一括借り上げ管理契約）」です。
2つを簡単に分けると、以下のようになります。
- 一般管理契約……管理業務を代行してもらう
- サブリース契約……不動産自体を貸す
不動産管理委託契約をする際は、どちらにするか選ばなければいけません。
どちらにもメリット・デメリットがあるため、どちらの方が良いと言い切るのは難しいです。
以下でそれぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。
一般管理契約
一般管理契約とは、管理会社が管理業務を代行する契約です。
入居者管理や賃貸契約、入金管理や日常清掃や保守点検など、管理業務をオーナー様の代わりに行ってくれます。
単純に「作業を依頼する」と考えて良いでしょう。
「賃貸契約」においては、オーナー様と入居者が契約を取り交わすこととなるので、敷金礼金や家賃の設定もオーナー様で行えます。
一般管理契約は、以下のようなオーナー様におすすめです。
- 積極的に不動産運営に携わりたい
- 最大限の利益を得たい
一般管理契約のメリットデメリット
一般管理契約は、ハイリスク・ハイリターンの方法と言えます。
家賃や敷金礼金をオーナー様自身で決められるため、収益を最大限まであげられることがメリットです。
しかし、入居者募集や賃貸契約を行わなければいけないため、手間がかかってしまうことや、空室リスクの可能性が高いというデメリットがあります。
そのため、不動産運用に時間をさける方なら一般管理契約に向いていますが、他の仕事をしながら不動産運用を行うとなると、両立するのが難しくなってしまうでしょう。
サブリース契約
サブリース契約は、不動産管理会社が不動産物件を借り上げて、管理会社がすべての業務を行う契約です。
管理会社が不動産物件の管理を行うので、入居者との賃貸契約も管理会社が行います。
入居者との契約はオーナー様を挟まずに行われるため、オーナー様にとっては大きく手間が省ける点がメリット。
ただし、収入は管理会社からの一定の賃料となるため、高い収益は見込めません。
サブリース契約は、以下のようなオーナー様におすすめです。
- 不動産運用の業務をすべて任せたい
- 多少の収益の増減に対応できる
サブリース契約のメリットデメリット
サブリース契約は、安定した収益を得られる方法です。
ローリスク・ローリターンの契約といえるでしょう。
サブリース契約は、管理会社が不動産物件自体を借り上げる方法なので、空室リスクがなく、安定した収益を見込めます。
オーナー様が入居者募集業務を行わなくて良いのもメリットでしょう。
ただし、一般委託管理契約と比べると、大きな収益は見込めません。
安定した収入を得る面ではメリットですが、収益の多さではデメリットです。
不動産管理委託をする5つのメリット
不動産管理は、委託しておくことをおすすめします。
なぜなら、不動産管理委託には多くのメリットがあるためです。
主なメリットは5つ。
- 手間が省ける
- 遠方の物件を所有できる
- 複数物件を所有できる
- 肉体的・精神的負担の軽減
- ノウハウを学べる
当然デメリットもありますが、メリットと比べるとデメリットは少ないです。
なぜこのようなメリットが発生するのか、それぞれがどのようにオーナー様のメリットになるのか、以下で具体的に解説します。
手間が省ける
不動産管理を委託する一番のメリットは、オーナー様の手間が省けることです。
不動産管理を委託しない場合、オーナー様に多くの管理業務が発生します。
入居者募集に管理、清掃まで行わなければいけないので、かなりの時間が必要になるでしょう。
不動産運用だけを行っているなら良いですが、他に事業を行っている場合は管理まで手が回りません。
とくに初めて不動産運用を行う方は、多くの手間に戸惑ってしまいやすいので、不動産管理を委託した方が良いです。
遠方の物件を所有できる
不動産管理を委託すると、遠方の物件を所有することが可能です。
オーナー様が管理を行う場合、管理のたびに遠方まで出向かなければいけません。
数か月に1度の管理な業務なら良いですが、日常清掃のような週数回も通わなければいけない管理の場合、遠方まで毎回通うのは難しいでしょう。
一方で、不動産管理を委託した場合、遠方まで出向く必要がありません。
なにかのきっかけで所有不動産から離れることになっても、安心して管理を任せられるでしょう。
複数物件を所有できる
不動産管理を委託すると、複数物件の所有も可能になります。
オーナー様が管理を行う場合、すべての不動産に出向かなければいけないので、当然時間も手間もかかり、大きな負担になってしまうでしょう。
しかし、不動産管理を委託することで、手が回らない問題を解決できます。
オーナー様はほぼなにもせず、管理会社がいくつもの物件を管理してくれるので、大きなメリットになるでしょう。
今後所有物件を増やして収益をあげたい方は、必ず管理委託をしておいた方が良いです。
精神的・肉体的負担の軽減
不動産管理委託の大きなメリットは、オーナー様の手間がかからないことです。
手間がかからないことは、精神的や肉体的な負担を軽減することにもつながります。
たとえば、清掃業務は肉体的な負担となるので、高齢者のオーナー様だと大変です。
また、入居者トラブル問題や細かい事務作業は、精神的な負担になってしまいます。
これらの負担を抱えながら不動産運用を行っていくとストレスが溜まりやすくなってしまうので、ストレス軽減のためにも委託をした方が良いでしょう。
ノウハウを学べる
不動産管理を委託することで、ノウハウを学べるメリットもあります。
オーナー様のなかには、ノウハウを知らずに不動産運用を行っている方もいますが、ノウハウを知らないまま行うと、不動産運用を失敗する可能性が高いです。
一方で、不動産管理会社は、これまで多くの不動産を管理してきているので、しっかりしたノウハウを所有しています。
管理委託をすることで、管理を任せながらノウハウを知ることができるのです。
とくに不動産運用が初めてのオーナー様は、ノウハウを知るためとして、管理委託をしておくことをおすすめします。
不動産管理委託のデメリットは管理費の発生のみ
不動産管理委託をするデメリットは、管理費が発生するという部分のみです。
管理を委託するわけですから、当然費用は発生します。
もちろん不動産運用を行う上で、委託管理費用が発生するのはデメリットですが、メリットを考えると管理費を払う価値は十分あるといえるでしょう。
ただし、管理費は管理会社によって異なるので、オーナー様が損をしない、コスパの良い管理会社を見つけることがポイントです。
管理費用と管理業務の内容を確認して、満足できる管理会社でなければ、大きなデメリットになりかねません。
不動産管理委託した場合の管理業務
不動産管理には、基本業務と追加業務があります。
基本業務と追加業務は管理会社によって異なるので、どこまでが基本でどこまでが追加になるか、チェックしておきましょう。
一般的に基本業務とされているものは、以下の6つです。
- 家賃集金業務
- 家賃督促業務
- 更新契約業務
- 退去時の立ち会い・点検
- 鍵管理
- 入居者トラブル
追加で委託できる業務は5つです。
- 共有部分の清掃
- 定期巡回
- 保守点検
- 駐車場管理
追加業務が多くなればなるほど料金は高くなるので、不動産管理委託をする前に、基本業務と追加業務に関しても相談しておきましょう。
不動産管理委託をする管理会社の選び方
不動産管理の委託は、良い管理会社選びが重要になります。
良い管理会社を見つけなければ、高い管理費だけ払って質の悪いサービスを提供されたり、行ってくれる業務が少なかったりと、不満につながってしまうでしょう。
不動産管理会社を選ぶ際は、以下のポイントを確認しておいてください。
- 業務の幅が広い
- コスト削減に取り組んでいる
- ノウハウを所有している
近年は管理会社のサービスもHPに掲載されていますが、HPの情報だけでわからない場合は、積極的にお問い合わせして相談してみましょう。
業務の幅が広い
不動産管理を委託する管理会社は、業務の幅が広いことにこしたことはありません。
業務の幅が広ければ広いほど、多くの業務を任せることができ、オーナー様の手間が少なくなります。
もし管理会社の業務の幅が少ない場合「ここまでは管理会社、この他のことはオーナー様」というように、分けられてしまうかもしれません。
結果的にオーナー様も管理を行わなければいけなくなるのでは、管理委託をするメリットはなくなってしまいます。
どこまでの管理が可能なのか、事前に確認しておきましょう。
コスト削減に取り組んでいる
不動産管理委託を行うなら、コスト削減に取り組んでいる管理会社に依頼しましょう。
コスト削減に取り組んでいる管理会社は、どんなところに無駄な管理費用が発生しているか把握しています。
無駄に多くの管理費を発生させないので、オーナー様の収益を大きく落とすことはありません。
また、なかには自社独自の方法でコスト削減を行っている会社もあるので、管理費がかかるデメリットを解消してくれるでしょう。
もし現在の管理会社で管理費用に対する不満がある場合は、管理会社の見直しを考えてみてください。
ノウハウを所有している
不動産管理委託するなら、実績豊富で、多くのノウハウを所有している会社を選びましょう。
不動産管理会社に委託するメリットとして、オーナー様がノウハウを学べるという部分があります。
しかし、不動産管理会社自体が実績やノウハウがなければ、学ぶこともできなければ、安心して管理委託をすることはできません。
どのような実績があり、どんなノウハウを所有しているかは、管理会社の公式サイトで確認できるので、事前に確認しておきましょう。
賃貸不動産管理委託契約書の概要
不動産管理の委託において、不動産管理委託契約書について知っておきましょう。
不動産管理宅契約書（標準管理委託契約書）は、全22条からなる契約書です。
委託管理書では、主に委託する業務を4つに区分して記載されています。
- 基幹業務とされる賃料等の徴収・契約更新・契約終了の業務と運営・調整業務
- 共用部分や屋外などの清掃業務
- 建物や設備の維持点検などの管理業務
- 特約業務
契約書の書式は、「【国土交通省】賃貸住宅標準管理委託契約書の策定について」からダウンロード可能です。
不動産管理委託ならしんらいライフサービスにお任せください
不動産管理委託を検討しているのであれば、しんらいライフサービスまでご相談ください。
弊社は、30年以上、累計権利棟数700棟以上の実績を持つ総合管理会社です。
ビルやマンション、アパートなど、数々の不動産管理を行ってきました。
多くのお客様が弊社を選んでいただく理由は、4つあります。
- 大手企業様の実績多数
- 産地直送システムによるコスト削減
- きめ細やかな行き届いたサービス
- 管理全般のノウハウを所有したコンサルティング
とくにコスト削減の面は、多くのお客様に満足されており、過去には年額の管理費を938,729円減額した実績があります。
お見積りを行った78%の方が、管理費削減を実現しているので、管理費の安さやコスパで検討するのであれば、ぜひしんらいライフサービスまでご相談ください。
不動産管理委託はメリットが多い
不動産管理は委託することをおすすめします。
管理費がかかることからデメリットに感じるオーナー様もいますが、その分メリットは多いです。
精神的・肉体的な負担もなく、上手に運用してくれるので、オーナー様の強い味方となります。
ただし、管理会社選びも重要なので、しっかり吟味した上で、信頼できる管理会社に依頼しましょう。