マンション管理委託費用について、「安くしたい」「どこを見ればよいのかわからない」と悩んでいませんか？
この記事では、「マンション管理委託費用」について解説します。
結論、マンション管理委託費用は、見直しが重要です。
マンション管理委託費用を見直すことで、今よりも費用が安くなる可能性があります。
今回は、「マンション管理委託費用の内訳」や「内訳のチェックポイント」についても解説するので、参考にしてください。
ぜひこの記事を読んで、オーナー様にとって満足いく見直しができれば幸いです。
また「マンション管理委託費の相場」について知りたい人は、こちらで解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。
マンション管理委託費用の内訳は必須
マンション管理委託費用を見直す際には、まず費用の内訳を確認しておきましょう。
現在はマンション管理委託費用の内訳が記載されるようになっています。
昔は合計額しか記載されず、内訳がわからない状態でした。
しかし、2001年にマンション管理適正化法が施行され、マンション管理委託費用の内訳が記載されるようになったのです。
つまり、正当な業者であれば、内訳が記載されていないということはありません。
内訳が記載されることで、他マンション管理委託業者との比較がしやすくなっています。
マンション管理委託費用の内訳
マンション管理委託費用の内訳にはどのようなものがあるのか、解説します。
どのような内訳があり、どんな業務にあたるのか、理解できていない方もいるのではないでしょうか。
マンション管理委託費用の内訳は、主に3つに分かれます。
- 管理業務費
- 清掃管理業務費
- 設備管理業務費
それぞれには、主に人件費が含まれます。
以下でどのような業務にあたる費用か解説するので、マンション管理委託費用の内訳を確認する際の参考にしてください。
管理業務費
管理業務費は、2つに分けられます。
- 事務管理業務費
- 管理員業務費
大まかには、事務経理に関する人件費と、作業品の人件費です。
事務管理業務費というのは、事務経理に関する人件費が主で、銀行との取引や家賃のチェック、家賃滞納者への対応作業などの業務になります。
管理員業務費というのは、実際にマンションに出向いて作業を行う、作業員費が主です。
管理業務費に関しては、合計額で記載される場合と、管理業務費のさらに細かい内訳が記載されている場合があります。
清掃管理業務費
清掃管理業務費は、名前の通り清掃に関する費用で、主に人件費になります。
マンション規模が大きくなればなるほど、清掃業務が多くなるので、その分費用は増えていくでしょう。
また、清掃管理業務費に関しては、月どのくらいの清掃を行うかによっても費用が変わります。
毎週清掃を行う場合と、月1回清掃行う場合では大きく異なるので、清掃回数で費用の調整が可能です。
また、清掃管理を外注しているか自社で行っているかによって、大きな幅が出ます。
設備管理業務費
設備管理業務費は、マンション内の各設備の点検費用です。
ポンプや給水装置、オンラインシステム費などは、設備管理業務費に含まれます。
マンションを快適に利用するために欠かせない費用なので、設備管理業務費を削ることはむずかしいでしょう。
また、これらの点検は「建築基準法」や「ビル衛生管理法」「消防法」などの法令で定める点検を、決まった頻度で行わなければなりません。
設備管理の他、保守費用と記載されていることもあります。
マンション管理委託費用内訳チェックのポイント
マンション管理委託費用の内訳は、3つのポイントをチェックしましょう。
ポイントさえ理解していれば、専門家に相談したり勉強する必要はありません。
主なチェックポイントは、以下の通りです。
- 管理会社の利益
- 項目の確認
- 事務費の確認
マンション管理委託費用が高いと感じた場合は、まずそれぞれのポイントをチェックしてください。
また、管理会社の見直し・変更を考えている場合、それぞれを比較してみると良いでしょう。
以下で、どんな部分を確認するべきか、具体的に解説します。
管理会社の利益
マンション管理委託費用の内訳を見る際は、まず管理会社の利益を確認しましょう。
管理会社の利益に関しても、内訳に記載されています。
内訳の記載方法は、主に2パターンです。
- 管理報酬・管理手数料として記載されている
- 事務費・管理人件費など各項目に利益をのせている
前者と後者では、前者の方が管理会社の利益がわかりやすいです。
管理会社の利益を確認するには、まず「管理報酬」や「管理手数料」を確認してみましょう。
もし項目がない場合、「事務費」や「管理人件費」が相場より高くなっている可能性があります。
項目の確認
マンション管理委託費用の内訳が、しっかり各項目記載されているか確認してみましょう。
会社独自の内訳項目が使われている場合は注意してください。
基本的な内訳項目は、国土交通省が提示している「マンション標準管理委託契約書」に記載されています。
「マンション標準管理委託契約書」には、3パターンのサンプルが記載されているので、サンプル項目と相違がないか確認してみましょう。
もし相違がある場合、マンション標準管理委託契約書に従っていない可能性があります。
その結果、高額な料金になっている場合もあるので、必ず確認してください。
事務費の確認
事務費は、他社と比較検討してください。
事務費というのは、基準があるわけではないため、高額かどうか判断の基準が難しい部分です。
そのため、1社だけはなく、いくつかの管理会社で比較検討する必要があります。
また、事務費について詳しく知りたい場合は、管理会社のサービスや仕様を確認したり、管理会社に質問してみてください。
とくに管理会社の変更・見直しを考えている際は、事務費を重点的に比較してみると良いでしょう。
マンション管理委託費用を安くする方法
マンション管理委託費用を安くする方法はあります。
現在のマンション管理委託費用が気になっているなら、安くするためのいくつかの方法を考えておきましょう。
安くするための方法として、3つの方法が考えられます。
- 部分管理の利用
- 複数物件の一括管理
- 管理会社の見直し
それぞれを検討していけば、マンション管理委託費用を安くすることが可能です。
以下で、具体的にどのように行うのか解説します。
マンション管理委託費用を少しでも安くしたいオーナー様は、ぜひ参考にしてください。
部分管理の利用
部分管理というのは、管理業務を切り分ける方法です。
管理委託費のなかには、建物の管理業務と入居者管理などに分かれています。
その管理業務を、以下のように分けることで、管理費用を下げることが可能です。
- 建物の管理業務……管理会社
- 入居者管理……オーナー様・別会社
もちろん、上記を反対にして考えることもできます。
オーナー様が行う場合は、できるだけ負担のないように考えてみると良いでしょう。
ただし、オーナー様が行う場合も別会社に依頼する場合も、作業の手間は多少増えてしまいます。
複数物件の一括管理
トータル管理費を下げる方法として、複数の物件を管理してもらう方法があります。
一棟だけでなく、一括管理してもらうことで、トータル管理費を下げてもらえる可能性があるのです。
とくに、物件同士が近い場合は、清掃業務をまとめて行えるという点で、管理委託費の見直しがされる場合があります。
ただし、一括管理してもらうので、前提としていくつかの物件を所有していなければいけません。
いくつか所有している場合は、こちらの方法を検討してみましょう。
管理会社の見直し
現在の管理会社で管理費用が安くならない場合、管理会社の見直しを考えましょう。
管理会社に提案することはできますが、必ずしもその提案が通るとは限りません。
そんなときは、管理会社を見直してみましょう。
いくつかの管理会社に見積もりを依頼し、納得のいく管理会社に変更するのも一つの手です。
また、他社の見積りを交渉材料に使うこともできます。
管理会社を変更した結果、大幅にマンション管理委託費用が安くなることもあるので、満足のいく管理会社を探してみましょう。
管理会社の見直しで重視するポイント
マンション管理委託費用は、定期的に見直しをした方が良いです。
管理費用が何に使われているのか、適正な費用であるか、確認しておきましょう。
その上で、管理会社を変更を考えることも重要です。
そこで重要になるポイントが、以下の2つ。
- 清掃業務
- トラブル対応
「費用の安さ」だけで比較検討するのももちろん大事ですが、安いという理由だけで決めてしまうのはおすすめしません。
重要なのは、費用対効果です。
費用に対してしっかり管理会社が対応してくれているかを重視しましょう。
以下で、なぜそれぞれが重要なのか解説します。
清掃業務
清掃業務は、マンション管理を行う上で重要なポイントです。
共用部の清掃がしっかり行われているかどうかは、入居率や入居者の不満につながります。
清掃業務は、管理会社やスタッフによって質の差がでてくる部分なので、どれだけ徹底されているか確認しておきましょう。
また、清掃業務を外注しているか自社で行っているかによって、費用が異なる場合があります。
外注をしている場合、中間マージンが発生しているわけですから、当然費用は高くなっているでしょう。
管理会社の見直しをする際は、清掃業務に重点を置いて考えてみてください。
トラブル対応
マンション管理会社が、どれだけトラブル対応を徹底しているかも重要なポイントです。
トラブルやクレームがあった際に、オーナー様への報告がないようでは、良い管理会社とは言えません。
マンションを運営していく上で、入居者の声は重要なものです。
管理会社だけで処理せずに、しっかりオーナー様への報告があるかどうか、どのような対応を行っているか確認しておきましょう。
また、共用部や設備に関してのクレームの場合、清掃業務がしっかり行われていない可能性があります。
マンション管理委託費用を安くするならしんらいライフサービス
マンション管理委託費用を安くしたいとお考えでしたら、しんらいライフサービスまでご相談ください。
しんらいライフサービスは、管理費コストの削減の実績豊富なマンション管理業者です。
実際に、お見積りした78%の方が管理費削減を実現しています。
多くの方に選ばれている理由は4つ。
- 大手企業様の実績多数
- 産地直送システムによるコスト削減
- 丁寧で細かいサービス
- 30年以上の実績で培ったノウハウ
弊社の実績は30年以上、累計管理棟数は700棟です。
なかでも、管理コストの削減として、清掃業務があります。
しんらいライフサービスの清掃業務によるコスト削減
しんらいライフサービスの大きな特徴は、清掃業務によるコスト削減です。
じつは、管理委託費用は、清掃業務の改善で費用を抑えられます。
実際にコスト削減できた例は、以下の通りです。
- 分譲マンション……清掃費年額1,875,000円→1,612,500円（-262,500円のコスト削減）
- 大規模分譲マンション……清掃費年額6,956,225円→6,017,496円（-938,729円のコスト削減）
清掃業務の改善だけで費用を抑えられる理由は、産地直送システムを採用しているからです。
産地直送システムとは？
産地直送システムとは、清掃・管理スタッフを社内の人材で行うシステムです。
社内の人材で行うことで、外注費用を抑えることができます。
通常の場合、管理会社が清掃業者に依頼するため、中間マージンが発生してしまうのです。
そのため、清掃費用が高くなってしまいます。
弊社は外注せずに自社で行っているので、中間マージンが発生しません。
参考目安として、月額10万円、年間120万円のコスト削減が見込めます。
もちろん、清掃スタッフは徹底的に研修・教育を行っているので、清掃の質に関しても問題ありません。
マンション管理委託費用を見直してみましょう
マンション管理委託費用は、定期的に見直しを行いましょう。
どのような費用がかかっているのか、コスト削減できるポイントはあるのか、見直すことで管理費用を下げられます。
少しでも高いと感じる場合や、内訳に関して疑問を感じた場合は、管理会社の変更を検討してみると良いでしょう。
ぜひ本記事を参考に、マンション管理委託費用の見直し、管理会社の変更をする際の参考にしてください。