アパート管理費について悩んでいませんか？
この記事では「アパートの管理費相場」について解説します。
結論、アパートの管理費は建物の状態や物件タイプによって異なります。
アパート管理を委託した際の費用相場も紹介するので、参考にしてください。
今回は「アパート経営でかかる管理費用」や「管理業務にどんなものがあるか」も合わせて解説します。
ぜひこの記事を読んで、アパート管理費用の見直しや、節約を検討してみてください。
また「マンション管理費の相場」について知りたい人は、こちらで解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。
アパート経営の管理は主に2種類
アパート経営の管理は、委託管理だけではありません。
主に2種類の管理方法があります。
- 自主管理
- 委託管理
自主管理は、名前の通りオーナー様が自分で管理を行う方法で、委託管理は、管理会社に管理を依頼する方法です。
管理費を抑えるならば、自主管理を選ぶと良いでしょう。
しかし、自主管理はメリットだけではありません。
自主管理だけですべて行うのは難しいでしょう。
では、それぞれにどのような違いがあるのか、自主管理と委託管理のメリットやデメリット、特徴などを、以下で解説します。
自主管理
自主管理は、オーナー様が管理を行う方法です。
委託せずに、すべての管理をオーナー様が行わなければいけません。
デメリットとしては、時間と手間がかかる点や、細かいところまで管理が行き届かない点です。
そのため、多くのアパートやマンションオーナーは、管理を委託する場合が多くあります。
とくに、いくつかの物件を所有している場合、自分一人だけで管理するのは難しいです。
自主管理メリットとしては、管理委託費用がかからない点。
また、賃貸経営のノウハウを学べることもひとつのメリットといえるでしょう。
委託管理
委託管理は、管理会社に依頼をする方法です。
アパート管理のほとんどもしくはすべてを管理会社が行ってくれます。
デメリットは、委託管理費用がかかる点や、オーナー様がアパートの状態を確認できない点です。
しかし、大きなメリットとして、細かいところまで管理が行き届き、時間や手間がかからない点があります。
管理会社に依頼しておけば、オーナー様がアパートまで出向いて清掃や管理をする必要がありません。
また、細かい部分まで行ってくれるんで、常に管理が徹底されている状態になります。
入居者の満足度としては、委託管理を依頼した方が良いでしょう。
アパートの管理業務とは
アパートの基本的な管理業務について解説します。
これからアパート経営を行う方は、どんな管理を行うべきかわからない方もいるのではないでしょうか。
主な管理業務は3つに分かれます。
- 一般管理業務
- 入居に関する業務
- 建物管理業務
これらの業務は、管理会社に依頼した場合、基本的に行ってくれます。
反対に、自主管理の場合は、当然オーナー様が行わなければいけません。
それぞれの業務でどんなことを行うのか、以下で具体的に解説するので、参考にしてください。
一般管理業務
一般管理業務は、アパート経営を行うにあたって必須の業務と言えます。
具体的な内容としては、家賃の集金や入居者のクレーム管理など。
入居者管理ともいえるでしょう。
家賃の集金は、毎月指定した口座に家賃が入金されているか確認しなければいけません。
もし入金がされていない場合は、電話やはがきで催促を行います。
オーナー様が行うとなると、細かい作業で手間がかかり、精神的な負担もかかってしまうでしょう。
管理業者に依頼した方が、オーナー様の負担が少なくなります。
入居に関する業務
入居に関する業務は、新規契約や募集などです。
入居に関する業務が徹底されていなければ、空室リスクが高くなってしまいます。
主な業務は、以下の3つです。
- 新規契約業務
- 募集業務
- 更新業務
新規募集活動や入居が決まった際の契約手続き、現在の入居者が更新する際の更新手続きを行います。
効率の良い募集活動を行ったり、更新期間を把握したりと、オーナー様が一人で行うのは、とても手間のかかる業務です。
しかし、アパート経営を継続して行う上で、重要な業務といえるでしょう。
建物管理業務
建物管理業務は、建物を安全かつ清潔に使えるようにする業務です。
アパートやマンションは、法定点検やメンテナンスなど、必須事項とされている整備もあるので、必ず行わなければいけません。
ただ、自主管理で行えるのは、建物の清掃部分です。
共用部分や集積場の清掃などを行います。
法定点検やメンテナンスに関しては、自主管理の場合でも、専門業者に依頼しなければなりません。
専門や点検業者も善しあしがあるため、清掃業者選びに時間がかかってしまうオーナー様もいます。
アパート経営でかかる費用
アパート経営でかかる費用はどんなものがあるのか、解説します。
管理委託をする場合は、委託費用がかかるのは当然ですが、それ以外にも発生する費用があるのです。
主に発生する費用は、以下の5つ。
- 委託管理費用
- 入居募集費用
- 修繕費・修繕積立金
- 水道光熱費
- 税金類
アパート経営を行う上で、これほどの費用がかかります。
費用のなかには、削減できる可能性があるものとできないものがあるので、どんな費用がかかるのかを知って、改めて管理費用を見直してみてはいかがでしょうか。
委託管理費用
管理会社に依頼する場合、委託管理費用が発生します。
委託管理費用は、大体家賃の5%です。
たとえば、1部屋あたりの家賃が6万で、全10部屋あった場合、家賃の総額は60万円になります。
60万円の5%となるので、3万円が委託管理費用です。
また、空室があった場合、空室分を抜いた費用にするか、全室埋まった状態での費用になるかは、管理会社によって異なります。
家賃の何%になるかも管理会社によって異なるので、事前に確認しておきましょう。
入居募集費用
入居者募集費用は、名前の通り入居者を集めるための広告費や仲介手数料を指します。
宣伝をしなければ、新規入居者が決まらないので、ほぼ確実に発生する費用と考えて良いでしょう。
仲介手数料は、宅地建物取引業法により借主か貸主の一方から家賃1ヶ月、もしくは借主と貸主で0.5ヶ月分ずつと定められています。
借主が家賃1ヶ月を、仲介手数料として支払うことが多いです。
立地的に有利な場所でない限り、入居募集費用はかかってしまうでしょう。
修繕費・修繕積立金
修繕費は、リフォーム代やクリーニング代です。
業者に依頼した場合、修繕費だけでも大きな負担となるので、確認しておくと良いでしょう。
また、修繕積立金というのは、大規模な修繕にかかる費用です。
建物の突然の修繕に対応できるよう、積み立てておいた方が良いでしょう。
一般的に、家賃の5%～8％の積み立てが理想的と言われています。
建物の大きさや構造、築年数によっても異なりますが、積立金がないと赤字になる可能性が高いです。
水道光熱費
水道光熱費は、管理側にもかかります。
入居者が水道光熱費を払うのは、あくまで入居者の部屋で使用している水道光熱費です。
エントランスや階段、廊下などの共用部分にかかる光熱費、ゴミ置き場の水道代などは、管理者が支払うか共益費として入居者が支払います。
建物の規模によって異なりますが、年間数千円～数万円です。
水道光熱費もアパート経営において、必ずかかってくるものなので、節約する術を考えておくと良いでしょう。
税金類
アパート経営すると、固定資産税や都市計画税もかかってきます。
アパート経営だけではなく、土地や建物を所有していると、必ず課税される税金です。
固定資産税と都市計画税の計算方法は、以下のようになります。
- 固定資産税……課税標準×1.4％
- 都市計画税……課税標準×0.3％
ただし、固定資産税評価額は、3年ごとに見直しされます。
また、アパート経営の場合は、軽減措置があり、納税額を抑えることが可能です。
固定資産材は最大で課税標準の6分の1まで軽減、都市計画税は最大で3分の1まで軽減されます。
アパート経営を行う上で、軽減措置も覚えておきましょう。
アパート種類別管理費相場
アパート管理費は、構造やタイプによって異なります。
いくつかの管理費用相場を紹介するので、参考にしてください。
以下は、物件タイプによる管理費月額相場です。
- 単身向け物件……月額約15,000円
- ファミリー向け物件……月額19,000円
単身向け物件とファミリー向け物件で、約4,000円の違いがあります。
さらに、建物の材質による管理費の違いは、以下の通りです。
- 単身向け木造物件……月額約8,500円
- ファミリー向け木造物件……月額約13,000円
- 単身向け非木造物件……月額約16,000円
- ファミリー向け非木造物件……月額約20,000円
木造か非木造かによって、管理費用は大きく異なります。
アパート管理会社への委託費用相場
アパート管理を依頼する際の、管理費相場は5%です。
「○円」という相場はありません。
なぜなら、建物の大きさや部屋数によって異なるためです。
○%という形であれば、部屋数や建物の規模が大きくなっても、管理会社が損をすることはありません。
ただし、管理会社によって、家賃の5%でどこまでの管理をしてくれるかは異なります。
管理会社を決める際は、管理費用だけではなく、どこまでの管理を行ってくれるかを見ておくと、費用対効果の良い会社を選べるでしょう。
アパート管理費用を抑えるならしんらいライフサービスへご相談ください
アパートの管理費用についてお悩みでしたら、ぜひしんらいライフサービスまでご相談ください。
しんらいライフサービスは、創業30年以上、ビルやマンションなどの管理業務を行っている会社です。
もちろん、アパートの管理業務もお任せください。
とくに以下のような方におすすめです。
- アパート管理を依頼したいけど不安
- 現在の管理会社の管理費が高い
- 初めてのアパート管理でノウハウがわからない
しんらいライフサービスは、これらすべての相談を解決致します。
しんらいライフサービスの特徴
しんらいライフサービスは、主に3つの特徴があります。
- 管理費のコスト削減
- 丁寧なサービス
- 管理全般のノウハウの提供
しんらいライフサービスでは、清掃業務による管理コスト削減が可能です。
多くの管理会社は、清掃業務を外注化している場合が多く、マージンがかかってしまいます。
一方で、弊社は自社の人材で清掃業務を行っているので、外注マージンがかかりません。
また、5日以上の研修を行っているため、スタッフによるサービスの差が出ないように育成しております。
これまでの管理ノウハウをオーナー様にお伝えしているため、オーナー様が今後アパート経営していく上での、強い力になれるでしょう。
しんらいライフサービスの実績
しんらいライフサービスの事例をいくつか紹介します。
ビルやマンションなど、管理費の削減が成功した事例です。
- 横浜市都筑区分譲マンション……清掃費年額1,875,000円→1,612,500円（-262,500円のコスト削減）
- 船橋市湊町分譲マンション……消防点検+清掃費年額1,272,000円→895,200円（-376,800円のコスト削減）
マンションの事例ですが、もちろんアパートの管理費コスト削減も可能です。
しんらいライフサービスの口コミ
しんらいライフサービスの口コミを紹介します。
コスト削減はもちろん、スタッフの丁寧さに関して、評価を頂きました。
今までは不動産屋さんから紹介された今の管理会社さんしか相談先がありませんでしたが、御社は清掃のことだけじゃなく、工事や不動産、マンション管理についても気軽に相談にのって下さるので、困った時の選択肢が増えて助かっています。
2年前にマンション管理士さんを通じて、5社の相見積もりをして管理会社を変更しましたが、貴サイトで更に管理費を削減する事ができました。
多くの方が、しんらいライフサービスに満足されています。
管理会社に不安がある方は、ぜひ弊社までご相談ください。
アパート管理費を考えた運営を行いましょう
アパート経営をする上で、管理費の把握は重要です。
アパート管理費の全体的な相場や、どこにどれだけの費用がかかるかを把握した上で、オーナー様に損のない運営方法を考えていきましょう。
そのうえで、管理会社に委託するのも、一つの方法です。
オーナー様が納得、満足できる運営方法を、改めて考えてみましょう。