マンションの管理委託とはどういったものなのか、また、マンション管理をどうするべきか悩んでいませんか？
この記事では、「マンション管理委託」について解説します。
結論、マンション管理は委託契約がおすすめです。
オーナー様の負担を軽減するため、管理委託契約について知っておいてください。
今回は、「管理委託契約の種類」や「管理委託契約のチェックポイント」「管理委託のメリット」についても解説します。
ぜひこの記事を読んで、管理委託を検討してみてください。
また「マンション管理委託費の相場」について知りたい人は、こちらで解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。
管理委託とは？
マンションの管理委託とは、名前の通り、マンションの管理を管理会社に委託することです。
オーナー様が不動産を所有していても、運営し続けていくには、ノウハウが必要になり、難しい場合があります。
そんなときに頼れるのが、マンション管理委託業者です。
マンション管理の委託契約をする際は、以下のことが定められています。
1．マンション管理会社は、管理委託契約の締結前に一定の重要事項を説明しなければならない（マンション管理適正化法第72条）。
2．マンション管理会社は、管理委託契約を締結するときに、一定の事項を記載した書面（通常は管理委託契約書）を遅滞なく交付しなければならない（マンション管理適正化法第73条）。
管理委託をすることで、オーナー様の負担が軽減し、運用も任せられるのです。
自主管理
マンション管理をオーナー様が管理することを、自主管理と言います。
マンション管理を委託せず、オーナー様が行うため、費用がかかりません。
しかし、当然すべての管理業務をオーナー様が行わなければいけないので、負担は大きくなります。
たとえば、入居者への対応や建物の修繕・清掃など。
アパート管理であればオーナー様だけで行うことも可能ですが、マンションになるとオーナー様だけで管理するのは難しいでしょう。
とくに初めてマンション管理を行う場合は、オーナー様だけで運用するのは、現実的とは言えません。
管理委託契約は主に2種類
不動産の管理委託契約は、主に2種類あります。
管理委託を依頼する前に、それぞれの種類について知っておきましょう。
- 一般管理委託契約
- サブリース契約
管理委託契約を行った経験のないオーナー様は、どちらがどのような契約か、わからないのではないでしょうか。
一般的な契約としては、一般管理契約が多いです。
一般管理契約、サブリース契約、どちらもメリット・デメリットがあるので、オーナー様のメリットに感じる方を利用してください。
一般管理契約
一般管理契約とは、不動産の管理業務を管理会社が代行する契約です。
あくまで管理だけを代行するので、たとえば賃貸契約の内容は、オーナー様が決めることができます。
管理会社が行うのは、入居者との事務手続きや清掃・整備業務などです。
ただし、デメリットもあります。
デメリットは、空室になった場合に収益が落ちてしまうことです。
常に空室リスクを回避できるような策を考えておかなければいけません。
広告を管理会社に依頼することもできますが、費用が高い場合があります。
入居者が安定しているなら、一般管理契約で問題ないでしょう。
サブリース契約
サブリース契約は、管理会社が物件を借り上げて、管理会社が入居者との賃貸契約を結ぶ契約です。
管理会社にすべてを任せられるので、オーナー様の負担が少ない契約になります。
大きなメリットとしては、安定した収入が得られることです。
サブリース契約は保証賃料が支払われるので、空室になった場合でも収入が見込めます。
デメリットは、賃貸契約の内容をオーナー様が決められないため、収入を最大化できない部分です。
不動産運営に慣れていないオーナー様の場合は、サブリース契約を検討してみるのも良いでしょう。
管理委託契約前にチェックしておくべき3つのポイント
管理委託を行う場合、まず管理会社と契約を結びます。
初めて管理会社に依頼する場合、どのような条件で契約を結べば良いかわからないでしょう。
しかし、管理会社にすべてお任せしてしまうことはおすすめしません。
以下の3つのポイントをチェックしておきましょう。
- 業務範囲
- 管理費用
- 契約期間
最低限でも3つのポイントだけは注意しておくようにしましょう。
以下で、それぞれどんな部分を確認するべきか、具体的に解説します。
業務範囲
まずは、業務範囲にどんなものが含まれているか確認しましょう。
どこまでの範囲を管理してくれるか把握しておかなければ、後々トラブルの原因になってしまいます。
主なものは、5つです。
- 入居者募集業務……入居者との賃貸借契約の代行
- 集金代行業務……家賃の集金・滞納督促
- 入居管理業務……トラブル・クレーム対応
- 清掃業務……マンションの清掃業務
- 設備管理業務……設備点検・メンテナンス
さらに、それぞれ細かくどこまでで行ってくれるか確認しておくと良いでしょう。
管理費用
管理費用は、基本的に家賃総額の〇%という形で設定されています。
管理会社によって異なりますが、相場は家賃総額の5%です。
また、どこまで委託するかによって異なります。
この「家賃総額」については、以下のポイントをチェックしてください。
- 家賃総額に共益費を含むかどうか
- 家賃総額に滞納分を含むかどうか
なかには、満室想定家賃総額としていることもあるので、必ず確認しておくべき事項です。
何%になっているかだけではなく、細かい条件まで確認しておきましょう。
契約期間
管理委託の契約期間についても、確認しておきましょう。
管理委託を途中で解約したい場合、この「契約期間」が重要な事項になります。
契約をする段階で、契約期間が何年なのか、自動更新されるのか確認しておきましょう。
なかには、中途解約した場合、損害賠償を請求する管理会社もあります。
ただし、中途解約や契約期間について記載されていない場合、いつでも中途解約可能です。
後々のトラブルにならないよう、事前に契約期間や中途解約の場合について確認しておきましょう。
管理委託する3つのメリット
不動産の管理には、自主管理と管理委託の2つがあります。
どちらかを選ぶ上で、重要となるのが、管理委託する上でのメリットではないでしょうか。
そこで、管理委託するメリット3つを解説します。
- オーナー様の負担が軽減する
- 管理会社のノウハウを得られる
- さまざまな物件を管理できる
管理委託契約をすれば、オーナー様の負担は大幅に軽減できます。
また、管理委託することで、オーナー様の成長のきっかけにもなるでしょう。
以下でそれぞれのメリットがどのように発生するのか、具体的に解説します。
オーナー様の負担が軽減する
管理委託を行うと、オーナー様の負担が大幅に軽減します。
マンションの管理業務の範囲は広範にわたります。
入居募集管理から始まり、入居者の管理、日々の清掃から定期清掃まで行わなければいけません。
もちろんオーナー様自身が行うのではなく、それぞれの業務、たとえば清掃なら清掃業者に依頼することもできますが、それぞれの手配をするだけでも大変です。
また、トラブルやクレーム対応に関しては、24時間365日、どんなときに連絡が来るかわかりません。
このような業務をすべて一人で行うのは、とても大変ですが、管理業者に依頼すれば、ほとんどお任せできます。
管理会社のノウハウを得られる
管理委託を行うことで、プロのノウハウを学べます。
管理会社は、不動産運営におけるさまざまなノウハウを持っているので、その知識を得ることができるのです。
今後不動産運用を行う上で、クレーム対応や空室対策など、さまざまな運営ノウハウは知っておいて得になるでしょう。
なかには、管理するだけではなく、コンサルティングに近いサービスを行っている管理会社もあります。
とくに初めて不動産運用を行うオーナー様は、まず管理会社に委託して、ノウハウを学ぶのも一つの手です。
さまざまな物件を管理できる
管理会社に委託することで、さまざまな物件を管理しやすくなります。
オーナー様一人では、家から近くの1棟管理する程度でいっぱいいっぱいでしょう。
たとえば、遠方の物件の場合、毎回清掃のたびにオーナー様が足を運ぶのは負担になってしまいます。
また、複数不動産を管理している場合、すべての不動産を回るのは難しいでしょう。
管理委託をすることで、遠方の物件を管理できたり、複数の物件を所有したりできます。
今後手広く不動産運用を行うのであれば、管理委託がおすすめです。
マンション管理委託費用を安くするならしんらいライフサービス
マンション管理委託を検討しているのであれば、ぜひしんらいライフサービスまでご相談ください。
しんらいライフサービスは、実績30年、累計管理棟数700棟以上のマンション管理業者です。
大規模な分譲マンションからオフィスビルの管理まで、これまで多くの実績を積み上げてきました。
さらに、しんらいライフサービスの管理業務には、大きな3つの特徴があります。
- コスト削減を提案
- コンサルティングサービスを実施
- 返金保証サービス付き
今後不動産運用を行う上で、すべて重要なポイントではないでしょうか。
これから不動産運用を行う方はもちろん、現在の管理委託業者で不安を感じている方は、ぜひしんらいライフササービスへご相談ください。
しんらいライフサービスの管理委託はコスト削減ができる
しんらいライフサービスの管理委託は、コスト削減に繋がる可能性があります。
なぜなら、しんらいライフサービスは、産地直送システムを採用しているからです。
産地直送システムというのは、清掃業務を外注せず、自社のスタッフで対応する方法。
自社のスタッフだけで行うため、中間マージンが発生しません。
そのため、大幅なコスト削減につながる可能性があるのです。
実際に、以下のような例があります。
- 分譲マンション……清掃費年額1,875,000円→1,612,500円（-262,500円のコスト削減）
- 大規模分譲マンション……清掃費年額6,956,225円→6,017,496円（-938,729円のコスト削減）
「管理委託はしてみたいけど、費用が……」と不安を感じているオーナー様、または「現在の管理業者の費用が高い」と悩んでいるオーナー様は、ぜひしんらいライフサービスをご検討ください。
しんらいライフサービスの管理委託はコンサルティングサービスを実施
しんらいライフサービスの管理委託業務は、ただ管理を行うだけではありません。
弊社は管理全般のノウハウを培っており、そのノウハウをオーナー様に活かしてほしいと考えております。
そして、ノウハウを有効活用して頂き、最終的には管理費よりも大事なことにお金を使って頂きたいです。
ただ管理を行うだけではなく、オーナー様の成長に役立てればと考えております。
しんらいライフサービスの管理委託は返金サービス付き
しんらいライフサービスでは、弊社のクオリティに満足できなかった場合に、返金サービスを行っています。
マンションの管理委託をする上で、不安なのは「満足できなかった場合」ではないでしょうか。
オーナー様の負担を軽減するために管理委託をしても、結果的にオーナー様が満足しなければ、意味がありません。
マンション管理委託を検討している方のなかには、不安を抱えている方もいるでしょう。
そんなオーナー様は、ぜひ一度しんらいライフサービスをノーリスクでお試しください。
満足頂けなかった場合には、即日返金致します。
不動産運用は管理委託がおすすめ
不動産運用を行うなら、管理委託をおすすめします。
オーナー様だけで管理するのは、現実的ではありません。
多くの業務に追われてしまい、負担に感じてしまうでしょう。
とくに初めての不動産運用で、右も左もわからないオーナー様は、管理委託をするべきです。
ただし、管理委託をする際は、管理業者がどんな業者か、契約内容がどんなものか、必ず確認しておきましょう。
ぜひ今回の記事を参考に、オーナー様が満足できる管理業者を見つけてください。