マンション管理費の見直しを行っていますか？
この記事では「マンション管理費の見直し」について解説します。
結論、マンションの管理費は削減できる可能性があるため、見直しを行った方が良いです。
もしかしたら、マンションの管理費で損をしているかもしれません。
今回は「管理費の見直しが必要な理由」や「管理費の見直し手続きの流れ」についても解説します。
ぜひこの記事を読んで、適切なマンション管理費になるよう、見直しを行ってください。
また「マンション管理費の相場」について知りたい人は、こちらで解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。
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マンション管理費の見直しが必要な理由はコスト削減
マンション管理費の見直しが必要な理由は、コスト削減の可能性があるためです。
管理会社に委託して管理を行っている場合、管理費を削減できる可能性があります。
また、細かい項目をチェックしていない場合は、無駄な業務が含まれている可能性があるのです。
もしも無駄なコストがかかっているとしたら、年間で数十万円～数百万円の無駄な管理費を払っているかもしれません。
少しでも管理状況に不備があったり、管理費が高いと思ったら、一度管理費を見直してみることをおすすめします。
管理会社の見直し
管理費を見直すということは、管理会社を見直すということでもあります。
もちろん、現在の管理会社と交渉して、管理費を削減する方法も1つです。
しかし、管理会社にとっては利益が低くなるわけですから、交渉に応じてくれるとは限りません。
その場合は、管理会社を見直し、新たな管理会社と契約した方が良いです。
管理会社を変更するだけで、大幅に管理費が削減できる可能性があります。
現在の管理費を見直すだけではなく、管理会社の変更も視野に入れておきましょう。
管理費のかかる管理業務4種類
マンションオーナー様は、細かくどのような業務に費用が支払われているかご存知でしょうか。
管理費の見直しは、まず管理業務を把握するところからです。
主な管理業務は全部で4種類。
さらに細かく分けると、以下のようになります。
| 管理業務 | 具体的な業務 |
| 事務管理業務 | 管理組合の会計の収入及び支出の調定/管理組合会計の出納/維持・修繕の企画又は実施の調整/理事会支援業務/総会支援業務 |
| 管理員業務 | 受付業務/点検業務/立会業務/報告連絡事務 |
| 清掃業務 | 日常清掃/特別清掃 |
| 建物・設備管理業務 | 建物点検・検査/エレベーター設備/給水設備/浄化槽・排水設備/消防用設備等/機械式駐車場設備 |
上記のなかから、削減できる部分を見つけ、管理費の見直しを行います。
マンション管理委託費相場
マンションの管理委託費の相場は、戸当たり月々約13,000円～15.000円と言われています。
ただし、この相場が適正かどうか判断するのは難しいです。
マンションの管理委託費は、規模や設備の数によって異なります。
たとえば、総戸数20戸以下のマンションでは、年額約32万円、500戸以上の大規模マンションになると、年額約1,082万円です。
規模によって大きく異なるため、管理費が適正かどうかを見るには、管理費を細かく見直す必要があります。
マンション管理費見直し手続きの流れ
マンション管理費を見直す際の、手続きの流れを解説します。
実際にマンション管理費を見直す場合、どのような手続きを行えば良いのかわからないオーナー様もいるでしょう。
基本的な流れは、以下の7ステップです。
- 現状の管理費を確認
- 管理会社への見直し申し入れ
- 他社見積もり依頼
- 説明会
- 理事会方針決定
- 管理組合の総会決議
- 契約締結
以下で、とくに注意すべき項目と、どのような部分に注意するべきか解説します。
手続きの流れを理解して、スムーズな見直しを行ってください。
管理費の確認～見直し申し入れ
管理費の確認は、項目ごとに無駄な部分がないか、業務がきちんと行われているか確認しておきましょう。
業務項目それぞれの相場を調べ、割高な金額になっていないか、細かく確認してください。
また、本来行わなくても良い業務や、管理委託せずとも、オーナー様が自分で行える業務があるかどうかも確認しましょう。
ある程度見直しするべき点が見えたら、現在の管理会社に見直しを申し入れます。
しかし、スムーズに見直しをしてくれるとは限らないので、正式な文書で申し入れを行うと良いです。
他社への見積もりは3～4社
見積もりを依頼する際は、規模やタイプの違う3～4社程度にしてください。
他社への見積もりは、現在の管理会社と比較検討するために必要です。
あまりにも多くの会社に見積もりをとると、判断が難しくなるため、3～4社程度が丁度良いでしょう。
また、比較検討のためなので、現状と同じ管理業務の仕様で見積もりをとってもらうことが重要です。
それぞれの管理会社を比較検討して、どこの会社のどの管理業務が高いのか、どこを抑えられるのか把握しておきましょう。
見積りをとることで、現在の管理会社と交渉が進めやすくなります。
必ずしも管理会社を変更する必要はない
いくつかの管理会社に見積もりをとってもらっても、必ずしも管理会社を変更する必要はありません。
数社から見積もりをとるのは、あくまで比較検討も一つの目的です。
また、現在の管理会社との交渉の切り札として使えます。
さらに、管理会社を変更するには、区分所有者から合意をもらわなければいけないため、現在の管理会社との管理費見直しの方が、スムーズに進みやすいです。
もちろん良い管理会社があれば、管理会社を変更するのは良いですが、その場合は3ヶ月前に解約を申し入れなければいけません。
管理費見直しのチェックポイント
管理費を見直す際は、どこを重点的にチェックするか、明確にしておくと良いです。
とくに、見積書はどこを確認するべきか悩んでしまうオーナー様が多いでしょう。
管理費を見直す際は、以下の5つを確認してください。
- 見積書の内訳項目
- 見積書の商品名
- 見積書の単価の記載
- 削減できる可能性のあるポイント
- 現在の管理による入居者からの不満
それぞれを確認しておけば、現在適切な管理費かどうか把握できるでしょう。
以下で、どのような状態が好ましくないか、具体的に解説します。
見積書の内訳項目
見積書は、内訳項目を確認してください。
数社の見積もりを比較する上で、内訳項目が具体的になっていないと比較しにくいです。
また、他社の見積もりを取る際は、できるだけ現在の管理会社の仕様で見積もりをとってもらうことが好ましいですが、あえて管理会社に任せるのも良いでしょう。
内訳項目が細かく記載されていれば、それだけ丁寧な業者なので、信頼できます。
反対に、内訳項目を簡略化している業者は、おすすめできる業者とはいえません。
内訳項目の丁寧さで、現在の管理会社と比較してみるのも良いでしょう。
見積書の商品名
見積書に、商品名が記載されているかどうか確認しておきましょう。
なぜなら、不透明な情報がないか確認するためです。
たとえば、電球の交換一つをとっても、どこのどんなメーカーを使用しているかわからないと、細かい内容がわかりません。
メーカーや品番など、できるだけ具体的に記載されている方が、判断しやすいですし、コスト削減の改善案にもつながります。
数社で見積もりをとった際にも、細かく記載されているかどうかチェックしておくと良いでしょう。
見積書の単価の記載
見積書は、それぞれの単価の記載があるかどうかも確認しておきましょう。
なににどの数量でいくらかかったかわからなければ、コスト削減のポイントが見つかりません。
単価や数量が記載されていない場合、「一式」と記載されていることがあります。
しかし、これでは削れるものか削れないものかわかりません。
たとえば、電球3個で良いところに5個使われていれば、コスト削減につながります。
コスト削減のためにも、単価や数量はチェックしておくべき部分です。
削減できる可能性のあるポイント
管理費の見直しをする際は、どこをどう削減できるのか考えながら見直してください。
管理費の見直しをする主な目的は、コスト削減のためでしょう。
たとえば、同様の項目でA社が20,000円のところを、現在の管理会社では30,000円で行っていたとします。
その場合、なぜ差が生まれるのか、確認してみると良いでしょう。
必要な部分であれば、無理に削る必要はありません。
もし削れる部分なのであれば、管理会社にその旨を相談しましょう。
現在の管理による入居者からの不満
現在マンション管理の状況に対して、入居者から不満が出ていない確認しておきましょう。
入居者から不満が出ているということは、それだけ管理が徹底されていないということです。
入居者に対して手紙を送ったり、目安箱のようなものを設置しておくと、意見を集めやすいでしょう。
また、その際にさらに改善してほしい点などのアンケートもとると、今後の運用に役立ちます。
管理が徹底されていない部分に高額の費用がかかっているなら、当然管理会社の見直しを行った方が良いです。
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マンション管理費の見直しを考えているなら、ぜひしんらいライフサービスまでご相談ください。
管理費の見積もりは、無料で行っております。
また、弊社は管理費の削減に努めており、多くのマンション・ビルオーナー様に満足頂いている会社です。
以下で、管理費削減の例や、なぜコスト削減ができるのかを紹介します。
「現在の管理費に不満がある」「管理費を削減したい」「管理会社の変更を検討している」というオーナー様は、ぜひ参考にしてください。
しんらいライフサービスの管理費例
しんらいライフサービスの管理費の例は、以下の通りです。
以下は、作業員2名・週4日・3時間・2棟程度の場合になります。
| 項目 | しんらいライフサービス月額例 |
| 事務管理代行費 | 40,000円 |
| 消防設備点検報告 | 26,000円 |
| エレベーター保守点検 | 110,000円 |
| 設備警報盤遠隔監視 | 76,000円 |
| 自動ドア保守点検 | 18,000円 |
| 排水管洗浄 | 10,000円 |
| 巡回設備点検・検針 | 10,000円 |
| ガラス清掃 | 11,600円 |
| 貯水槽清掃 | 9,600円 |
| 日常清掃 | 166,000円 |
| 定期清掃 | 36,000円 |
| 照明器具清掃 | 3,600円 |
| 空調設備点検 | 14,000円 |
| 電気設備点検 | 18,000円 |
大きくコスト削減できるのは、日常清掃です。
他社の場合、日常清掃が月額約250,000円のところを、しんらいライフサービスでは166,000円まで削減することができます。
しんらいライフサービスの管理費削減事例
しんらいライフサービスで実際に行った、コスト削減事例を紹介します。
それぞれは、すべて清掃費のみでコスト削減を実現しました。
- 文京区白山大規模分譲マンション……6,956,225円→6,017,496円（年額-938,729円のコスト削減）
- 横浜市都筑区分譲マンション……1,875,000円→1,612,500円（年額-262,500円のコスト削減）
他にも、お見積りをした78%の方が、管理費削減を実現しています。
管理費のコスト削減をお考えなら、まず一度しんらいライフサービスまでご相談ください。
しんらいライフサービスが管理費を削減できる理由
しんらいライフサービスが、管理費削減できるのは、産地直送システムを導入しているからです。
産地直送システムというのは、自社の人材で管理・清掃を行うシステムのこと。
通常、清掃業務は、管理会社が清掃会社に外注を行うことが多いです。
そのため、外注マージンが発生してしまい、高額な費用となってしまいます。
しんらいライフサービスでは、自社で人材を育成し、管理・清掃を行っているので、外注マージンが発生しません。
とくに「日常清掃」は、ほぼ毎日かかる費用なので、年額で大きな額になります。
日常清掃費を抑えるだけで、年額数百万近いコスト削減になるのです。
マンション管理費を見直してコスト削減
マンションオーナー様は、まず一度管理費を見直してみてください。
現在の管理費にお悩みなら、どこかコスト削減につながる項目があるはずです。
それでも管理費削減のポイントが見つからなければ、他社と見積もりをして比べてみてください。
管理会社を変更する必要はありませんが、管理費を削減するポイントになるでしょう。
ただし、現在の管理会社が管理費の見直しに対応してくれない場合は、管理会社の変更を考えるのも一つの手です。
しっかり管理費の見直しをして検討してみましょう。