ビルの経営・運営には様々な業務があり、管理会社の存在がなければ上手くいきません。
むしろビル管理会社にすべてをまかせっきりの人の方が多いようですが、考えていただきたいのは「そのビル管理会社で本当に良いのか？」ということ。
従来のビル管理会社は入居者・テナントや近隣住民にとってベストな選択肢なのでしょうか？そもそもビルの資産価値向上を真剣に考えてくれているのでしょうか？
このように考えると、他のビル管理会社と比較してみたくなるはず。
そこでこの記事では、ビル管理会社を変えてみたいというオーナーさんのために、どこをどのような目線で比較すべきかをご説明します。
また「良いビル管理会社の条件」については、こちらの記事でも解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。
ビル管理会社との契約は必須
ビルを経営するならビル管理会社との契約は必須です。
なぜならビル経営には非常に多くの業務が伴い、それぞれに専門性が必要になるから。たとえば設備のメンテナンスに関しては法令で定期的な点検が定められており資格をもった人でなければ行えません。
また、入居者・テナントの募集・入金管理などのデスクワークも大量にあります。
これほどの業務を実務に不慣れな人がこなすのはほぼ不可能。
そのためコストはかかってもビル管理会社と契約するしかありません。もっとも、コストが高くなれば収入が減るわけですから、「料金が安くて良い仕事をするビル管理会社選び」がオーナーさんの仕事といえるでしょう。
ビル管理会社選びは収益力に影響する
ビルの管理会社はいくつもありますが、どこと契約するかは非常に重要です。
というのも、ビル管理会社によって管理体制が大きく異なるから。外注業者へのアウトソーシングを主体にスリムな経営体制をとっているところもあれば、自社スタッフを現場に派遣するところもあります。
また、入居者からの相談・苦情に対応するスピード、各業務の仕事の質などにも違いが。
これらは入居者・テナントの満足度に影響するばかりでなく、通行人や近隣住民に与えるイメージにも影響するのです。
その結果、評判の良いビルと悪いビルができてしまい、評判の悪いビルは入居者率が下がったり賃料を高く設定できなかたりします。
このようにビル管理会社は少なからず物件の収益力に関係しており、できるだけ質の高い仕事をするビル管理会社と契約すべき。
より良いビルにするにはビル管理会社との契約を見直すことも必要なのです。
一部の業務をオーナーさんが行うこともある
専門性の高いビル管理会社の業務ですが、なかにはオーナーさん自ら担当できることもあります。
＜オーナーさんが担当しいやすい業務＞
- 共用部の日常清掃やゴミだし
- 賃料の入金管理
- ビルの警備
- 賃貸仲介業者との商談
管理委託費を少しでも安くしたいのであれば、これらの業務を自ら行うのがベスト。
とくに清掃や警備には物件の細かい改善点に気付いたり入居者との接点を持てたりといったメリットがあります。
ビル管理会社の社員が現場に出てくることは少ないので、オーナーさん自ら現場に出るというのは良い情報収集の機会になりますよ。
ビル管理会社の業務で一番重要なのは清掃業務
様々な業務を行うビル管理会社ですが、物件の資産価値の向上という観点で最も大事なのは清掃業務です。
綺麗な物件は入居者・テナントの満足度を高めるだけでなく近隣住民や賃貸仲介業者からの評価も高め、それが入居率や賃料アップに繋がります。
また、清掃時に特殊な洗剤を使って丁寧に仕上げれば窓ガラスや外壁などが劣化しにくくなり、補修費用を軽減させることができます。
清掃はビル管理においてもっともコストのかかる業務でもありますから、オーナーさんが清掃の仕上がりに不満を感じたときはビル管理会社を変えることを検討すべきでしょう。
ビル管理会社の比較ポイント
ビル管理会社を変えるとなった場合、当然ながら今までよりも良いビル管理会社を探すことになります。
その判断基準となるのが従来のビル管理会社との比較。
候補となるビル管理会社から詳しく話をきき、それを従来のビル管理会社と比較しなければなりません。また、候補同士で比較する必要もあるでしょう。
以下ではその比較に重要な5つのポイントを紹介します。
比較ポイント1：見積書の金額
ビル管理会社の見直しで一番気になるのは料金でしょう。
固定費として毎月計上されるので少しでも安くしてビルの収益力をあげたいところ。当然、候補となるビル管理会社には見積書を出してもらうわけですが、この時のポイントは各業務ごとに金額を出してもらうこと。
管理業務一式として総額を出してもらうのではなく、「清掃業務○○円、警備業務△△円」といった具合に細かく記載して貰ってください。
その各業務の料金を従来のビル管理会社の金額と比較すれば値段交渉できる部分がみえてくるはず。
また、簡単なわりにコストがかかるような業務があれば、オーナーさん自ら担当することで管理委託費を数％下げることもできます。
安すぎる見積金額には要注意
管理委託費を削りたいからといって見積金額が安すぎるビル管理会社を選ぶのは危険です。
管理コストの原価はそのほとんどが人件費。そして人件費には相場がありますから、他のビル管理会社よりも際立って安いことは有り得ないはず。
なので「なぜこんなに安いのか」という理由をしっかり説明してもらう必要があります。
その説明が合理的であればOK。逆にいまいちよく分からない話であれば、本来あって当たり前の業務が見積書に含まれていない可能性があります。
「定期清掃の回数が少ない」「常駐警備員の人数が少ない」など、他社よりも質の低い業務内容であればいくら見積金額が安くても意味はありませんよ。
比較ポイント2：実績
どのような管理実績があるのかもビル管理会社選びの判断基準となります。
- 小さなビルは得意だが大きなビルの管理には不慣れ（あるいはその逆）
- 業歴が長いわりに管理物件数が少ない
- 大手企業からの受注実績がない
各ビル管理会社のホームページには管理実績が載っているはずですから、比較した上で上記のような弱点がないところを選ぶようにしましょう。
良い管理会社はホームページに実績が載っている
ビル管理会社にとって管理実績は集客のための良い宣伝になります。
そのため自慢できるほどの実績があるところは必ずホームページに記載します。逆に、ホームページに記載がない又はアバウトな書き方をしている場合は大した実績がないということ。
つまり契約がとれていないわけですから、それなりの理由があると考えて契約するのは控えた方が良いでしょう。
比較ポイント3：スタッフの質
候補のビル管理会社にはスタッフの平均年齢、正規雇用の人数、資格取得者の人数、教育体制などをヒアリングしてください。
そうすれば経験豊富なスタッフが何人いるのかや外注に頼っているかどうかが分かります。実はこのスタッフの質がとても重要。
清掃業務や警備業務などではいざという時に経験がものをいいます。
また、入居者・テナントへの対応も経験を積んだ人の方が丁寧で的確です。
ビル管理会社のスタッフはオーナーさんの代わりに様々な業務をこなすわけですから、どんな人達がいるのかはしっかり把握しておいてくださいね。
自社スタッフで業務を行うところは安い
清掃や警備を自社スタッフで行っているところは見積金額が安くなります。
逆に外注に頼っているところは高くなり、なおかつ現場の作業の様子を把握していないことがほとんど。そのため何か要望を出してもなかなか反映されません。
なのでビル管理会社を変えるときはできるだけ自社スタッフで業務を行っているところを探すようにしましょう。
比較ポイント4：付随サービスの多さ
管理業務に付随するサービスの多さを比較するのも大事なことです。
税理関係、集客及び経費削減コンサルティング、内装工事、保険代理業務、通信回線などなど、ビル管理会社とは別に契約を結んでいる業者はいくつもあるはず。
しかし、ビル管理会社がそれらの業務も扱っていれば総額での料金交渉が可能となり、別個で契約するよりも安くなる可能性があります。
どんなサービスがあるかはホームページに記載されているほか直接ヒアリングすることもできるので、見積書を出してもらうときに合わせて説明してもらってください。
コンサルティング力のあるビル管理会社は貴重
付随サービスのなかでとくに価値が高いのは集客や経費削減に関するコンサルティングです。
ビル管理会社特有の視点でアドバイスしてくれるので、ビルを経営していくうえで大変役立ちます。なかにはオーナーさんからの経営相談に無料でのってくれる会社も。
良いビル管理会社は物件の資産価値向上を真剣に考えてくれるので大変お得ですよ。
比較ポイント5：口コミ
インターネットを使って口コミを調べるというのも有効な手段です。
どんなに良いビル管理会社であっても賛否両論あると思います。しかし悪いビル管理会社と比較すると悪評は少ないはず。
口コミの投稿者は入居者・テナントでしょうから、できるだけ悪評が少ないビル管理会社と契約して、顧客満足度が下がらないようにしましょう。
対応が遅いと書かれているビル管理会社は避けるべき
どんなに点検していても設備上のトラブルは発生するもの。
当然、入居者・テナント側からクレームがでるのですが、ビル管理会社として一番ダメなのが対応が遅いということです。
「担当者がいない」「外注先に確認する」などといって何時間も未対応のままにすると入居者・テナントのストレスがどんどん溜まっていきます。
重大なトラブルで入居者・テナントの売上に大きく影響するようなら損害賠償を求められるかもしれません。インターネットの口コミには「トラブル時の対応が遅い」と指摘されているビル管理会社がいくつかあるので、そういったところとは契約しない方が無難ですよ。
ビルの管理ならしんらいライフサービスへ
ここまではビル管理会社の比較ポイントをご紹介してきました。
どんなビル管理会社を選ぶべきなのかがおわかりいただけたと思いますが、いざ探すとなると手間がかかります。
そんなときは業歴30年の老舗・しんらいライフサービス株式会社にご連絡ください。
しんらいライフサービスはの強みは管理業務のなかでもっともコストのかかる清掃業務を自社スタッフで行うこと。
外注に出しているところと比較すると幅に管理コストを削減できます。
左側の円グラフは一般的なビルの管理コストにおける清掃費用の割合を示したものです。
日常清掃のコストだけで全体の38％も占めており、ビルの収益をかなり圧迫していることがわかります。
一方、右側の円グラフはしんらいライフサービスが日常清掃を行った場合の割合。ご覧の通り全体の28％にまで減っています。
このようにしんらいライフサービスが清掃業務を含む管理業務全般を行うことはオーナーさんにとって大きなメリットに。
無論、新人の教育から日々の業務のチェックまで、社員教育・管理体制もしっかりと行っています。
＊引用元：https://www.shinrai-ls.co.jp/
しんらい品質保証でさらに安心
しんらいライフサービスでは初めて清掃業務をご依頼いただいた方を対象に、しんらい品質保証というサービスを提供しています。
これは清掃の結果にご不満があった場合、その費用全額を即日のうちにお返しするという業界初のサービス。
「ビル管理会社を変えてみたいけどまずは仕事内容を確認したい」「従来のビル管理会社とどこが違うのか試してみたい」とお考えのオーナーさんにはぴったりです。
実際、非常に多くのオーナーさんからご依頼いただいておりますので、まずは清掃業務だけでもしんらいライフサービスをご検討ください。
ビルの管理会社を選ぶときにはしっかり打ち合わせ
この記事ではビル管理会社の選び方について「どこを比較すべきなのか」という視点でご紹介しました。
ビル管理会社を変える際に一番気になるのは料金の安さでしょう。それと同時に入居者・テナントの満足度や周囲からの評判も向上させたいところ。
それらをすべて満たすには見積もりの段階でしっかり打ち合わせすることが大事です。
従来のビル管理会社と候補各社を比較すればどこがもっとも良いかが分かるはず。付随サービスのことも考慮して安さと質の向上を両立できるビル管理会社を選んでください。
もちろん、しんらいライフサービス株式会社も安さと質の高さに自信を持っていますから、ビル管理会社の変更をお考えの際はぜひお見積りだけでもお問合せください。