マンションの定期点検とは？『法定点検』と『任意点検』について解説

マンションの居住環境を維持するために、建物と設備の定期的な点検は欠かせません。

そしてこの点検作業には、“自主的に行うもの＝任意点検”と“法律で定められたもの＝法定点検”の二種類があります。

本記事ではそれぞれの役割と内容について解説。

専門的な部分なので業者に任せがちになりがちですが、点検を怠っているケース（実施漏れ）が稀にあるため、正しい知識を持ってしっかりチェックしましょう。

また、後半ではどれくらいの期間で行うものなのか、どんな人が作業にあたっているのかについても触れています。

実施すべき点検内容を知れば、費用の見直しも可能になりますよ。

また「マンション管理費の相場」について知りたい方は、こちらで解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。

マンションの定期点検とは？

マンションには居住者の安全な暮らしを守るために、各種点検が義務付けられています。

法令で実施するよう定められたものが“法定点検”、管理組合が自主的に行うものが“任意点検”です。

どちらの点検も建物自体や設備の故障および事故を防ぐためのものですが、特に前者の法定点検は居住者の生命に直結する項目が多く、専門的な知識や技術を持った人が作業を担当します。

後者の任意点検も名前に“任意”とついているとはいえ、駐車場などの安全性に関わる設備は点検を必ず実施しなければなりません。

法的に定められた“法定点検”

マンションの法定点検は、消防法や建築基準法、水道法といった法律によって定期的な点検が義務付けられています。

主な法定点検は以下の通りです。

点検箇所ごとに周期や関連する法律が異なっていますね。

この他にも浄化槽法により定められた浄化槽の保守点検・清掃・定期検査がありますが、マンションやアパートで浄化槽を設置しているケースは非常に稀なため今回は例外としました。

上記の検査報告には資格が必要になるケースが多く、一般的には管理会社から委託を請けた専門業者がそれぞれの点検を行っています。

自主的に行う“任意点検”

法律で義務付けられてこそいないものの、管理組合が自主的に行っている点検には主に以下のようなものがあります。

マンションに住んだ事がある方なら想像しやすいと思いますが、どの項目も管理人さんが日常的に行っているものばかりですね。

これらの点検はあくまで任意ですので、極端に言えば実施しなくても問題ありません。

しかし、実施されているのといないのとではその差は明らかであり、任意点検が実施されていないマンションでは居住者満足度が下がる傾向にあります。

また、機械式駐車場では死亡事故が発生することもあるため、設備を備えるマンションは定期的な点検が義務付けられています。

定期点検に必要な費用は？

マンションの定期点検にかかる費用は、業者によって様々です。

特に総合管理会社にマンションの管理を丸々委ねている場合は、中間マージンの発生により費用が割高になる傾向があります。

法令で定められている法定点検の場合は品質ではなく人件費で費用が違ってくるので、組合で相談するなどしてできる限り費用を抑えられるように工夫すると良いでしょう。

どこに依頼すればわからない、そもそも相場がわからないという場合には、複数の業者に見積もりを出してもらうことをおすすめします。

定期点検はどのくらいの頻度で行う？

それぞれの点検の頻度（周期）については表にまとめましたが、法定点検はきちんと周期が決められています。

当然ながら頻度を増やせば点検費用も増えるため、どのマンションも一般的には必要最低限の実施回数となっているようです。

一方で、法定点検を怠ったり虚偽の報告を行った場合には、法令違反となりますので厳しい罰則が課せられます。

特に消防用設備の点検報告義務違反をした場合、その罰則は重く30万円以下の罰金または拘留となるので必ず実施しましょう。

法定点検は1年に1回が多数

法定検査の中で最も周期が短いのが残留塩素検査となっており、頻度は毎日です。

次いで水質検査と自家用電気工作物の月次点検が1ヶ月毎、そして消防用設備の機器点検6ヶ月毎と続きます。

周期が最も長いのは特殊建築物定期調査（1回／3年）となっており、この検査の目的は建築物や設備等の異常による人身的・経済的な事故および損失を事前に防ぐことです。

2017年3月までは省エネ法に関しても定期報告が義務付けられていましたが、同年4月に建築物省エネ法へ移行したことにより定期報告制度が廃止されました。

任意点検はマンションによって異なる

基本的には機械式駐車場の点検以外は任意の頻度で点検を行い、異常や不具合を発見した際には専門業者の出番となります。

任意点検の基本は目視によるチェックとなっており、問題となる現象を直接確認することですので組合員（もしくは管理人）だけでも可能ですね。

しかし、外壁塗装や水道の給水管などの状態を確認する際は、できれば専門業者と一緒にチェックしたほうがより詳しい状況がわかるでしょう。

費用はかかりますが任意点検を“定期イベント化”することで、結果としてマンションの資産価値を高め、長寿命化につなげることができるのです。

定期点検を実施していないマンションってあるの？

法令で定められているものですからそんなケースはないだろうと思いきや、残念ながら定期点検を実施していないマンションやアパートは多々存在します。

実際に2階建て程の小規模なアパートの場合、大規模なマンションと同じように全ての項目を点検する必要があるかと言えばそうではありません。

消防点検や簡易専用水道検査はほとんどのケースで実施しなければならないものの、行政や自治体が全ての建物の原状を把握できているわけではないのを良いことに放置しているのです。

消火器が錆びている、外壁のひび割れが目立つなどの状況が続く場合には、定期点検を実施していない可能性が高いと判断していいでしょう。

法定点検は有資格者が行う

建築基準法や消防法など、法令で実施が定められているということはそれだけ重要であるといえます。

そのため、各種点検をするためには資格が必要であり、検査結果は“理事長名”で地方自治体や消防署に必ず報告しなければなりません。

このように法定点検はかなり手間がかかるため、管理組合が行うのではなくマンション管理会社に任せるのが一般的となっています。

マンション管理会社の中には自社に有資格者を在籍させているケースと、下請け会社に依頼するケースがあるようですが、点検費用を少しでも押さえたいなら前者に管理を依頼するのが有効です。

点検する箇所によって関係する法律が異なる

すでに表に記載しているのでお気づきかと思いますが、点検箇所によって関連する法令が変わります。

建物やエレベーター施設に関する法定点検は建築基準法、消防用設は消防法、水道設備は水道法といった具合ですね。

電気施設に関しては電力会社の責任で維持管理を行うのが一般的ですが、マンションの場合は屋外型の高圧受電設備が設置されているため例外となります。

管理組合の責任で点検を行うことが電気事業法で定められており、この際にかかる点検費用も管理側で負担しなければなりません。

法定点検を行うのに必要な資格

ここからは各法定点検を行うのに必要な資格を一覧にしてご紹介します。

こうして見ると、建築基準法関連の点検3項目は1・2級建築士の有資格者がいればバラバラで依頼せずに済みますね。

とはいえ、これだけの有資格者を個別で探して依頼するというのは簡単なことではありません。

余計な費用と時間がかかることは明白ですので、初めからマンション管理会社に依頼するのが正解と言えるでしょう。

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定期点検で“居住者の快適な暮らし”を守る！

筆者もマンションに一時期住んでいましたが、こうした点検は必要だと理解していても関心は全くと言って良いほどありませんでした。

点検作業が行われる平日日中は留守にしていて目にする機会は少ないですし、おそらく多くの居住者の方が同様に管理組合任せになっているはず。

定期点検は居住者の安全と快適な暮らしを守るために行われるものですので、抜かりなく行われていることを願うばかりです。

また、この記事をご覧の方が管理者側であれば、実施すべき法定点検がきちんと行われているか確認するとともに、点検にかかる費用を今一度確認することをおすすめします。

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