「マンションの管理費が高い」「もう少し安くなると嬉しい」と感じている人は多いのではないでしょうか。
確かに固定費は安くなった方がいいですが、そもそもマンションの管理費用がどのようなものかご存知でしょうか？
マンションの管理費がどのような用途に使われているかを理解すれば、削減できる箇所も見えてきます。
この記事では「マンション管理費用のメリットや目的、削減の具体的アイディア」について解説します。
結論、マンション管理費用を見直すなら、管理会社の見直しも必要になるでしょう。
管理会社を見直すことで、管理費用が安くなる可能性があります。
しかしその前にできる対策もあるので、参考になさってください。
ぜひこの記事を読んで、マンション管理費用についてしっかり理解を深めておきましょう。
また「マンション管理費の相場」について知りたい人は、こちらで解説を行っていますのでぜひ確認してみてくださいね。
【PR】マンション管理 / 定期清掃の見積もりなら
しんらいライフサービス
しんらいライフサービスは、沢山の支援項目だけではない！
親身に対応してくれるスタッフがとても多いので、分からないことが多い方から
柔軟に対応して欲しい方におすすめです。
マンション管理に必要な費用と用途
ビルやマンションを管理し、維持をしていくためにはこのような費用がかかります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 管理準備金・修繕積立基金
これらの費用がなぜ必要であり、どのように使われているのかを確認しておきましょう。
管理費の主な用途
マンション管理費用は、名前の通りマンションの管理に充てるための費用を指します。
日常的な管理の維持など、マンションの環境を整えるための費用です。
具体的には、以下の用途として使用されます。
- マンションの管理会社に委託する管理委託費（管理に関する業務、人件費や清掃費など）
- 管理組合運営にかかわる費用
- 共用部分の水道光熱費
- 共同部分の保険料
- 軽度損傷の補修費
- 設備点検費
基本的にマンションの共用部分にかかる費用は、管理費から支出されます。
修繕積立金の主な用途
管理費用と同時にかかってくるのが、修繕積立金です。
修繕積立金は、大規模な修繕のために貯めておく費用で、管理費用とは用途が異なります。
修繕積立金の主な用途は、以下の通りです。
- 年に一度の修繕
- 事故による修繕
- 共用部分の大規模な改修・変更
日常的な廊下や階段などの掃除は管理費用、外壁の塗り替えや修繕のような大規模なものは修繕積立金から支払われます。
管理費用を定期的なメンテナンス費用とすると、修繕積立金は大規模な修繕費用と考えると良いでしょう。
新築マンション購入時に発生する「管理準備金」「修繕積立基金」
管理費用・修繕積立金の他に、新築マンション購入時に限り「管理準備金」つ「修繕積立基金」がかかります。
管理費用や修繕積立金とは異なり、一時的にかかる費用です。
それぞれの内容は以下のようになります。
- 管理準備金……スムーズに管理を開始するための費用（清掃用具の購入・火災保険料など）
- 修繕積立基金……修繕積立金がある程度貯まる前に発生する修繕に対応する原資
ただし新築マンションに限った場合なので、必ずかかる費用ではありません。
マンション管理費用のさまざまな相場
マンション管理費用の相場をいくつか紹介します。
基本的なマンション管理費用の相場は、月額1万5,000円ですが、エリアやマンションの状況によって異なるものです。
今回は、4つに分けて相場を紹介します。
- エリア別
- 完成年度
- 総戸数
- 形態別
それぞれのマンション管理費用の相場から、どのような傾向があるのか知っておきましょう。
これらの相場は「国土交通省-平成30年度マンション総合調査結果-」による調査結果を参考にしています。
エリア別マンション管理費用相場
エリア別マンション管理費用相場は、以下のようになりました。
- 北海道……15,190円
- 東北……16,550円
- 関東……16,096円
- 北陸・中部……16,947円
- 近畿……16,240円
- 中国・四国……14,590円
- 九州・沖縄……15,057円
エリア別平均管理費用を見ると、中国・四国地方の管理費用相場が低くなっています。
一番管理費用が高いのは、北陸・中部の16,947円です。
それぞれに大きな差はありませんが、最安値と最高値を比べると、2,000円ほどの差があります。
完成年度別マンション管理費用相場
マンションの完成年度によっても、管理費用は異なります。
傾向としては、完成年度が最近であればあるほど、管理費用が高くなる傾向です。
- 平成元年……14,346円
- ～平成6年……14,997円
- 平成7年～平成11年……16,862円
- 平成12年～平成16年……17,318円
- 平成17年～平成21年……18,327円
- 平成22年～平成26年……18,138円
- 平成27年以降……19,897円
上記からわかるように、平成元年から平成27年以降で、5,000円ほどの差が出ています。
比較的新しいマンションになると、それだけ管理費用は高くなるといえるでしょう。
総戸数別マンション管理費用相場
総戸数別のマンション管理費用相場を見てみましょう。
- 20戸以下……19,237円
- 21～30戸……16,997円
- 31～50戸……15,049円
- 51～70戸……15,346円
- 71～100戸……16,455円
- 101～150戸……15,089円
- 151～200戸……15,951円
- 201～300戸……16,365円
- 301～500戸……17,703円
- 501戸以上……15,224円
基本的には管理費用は、マンションの戸数が多ければ多いほど安くなることが多いです。
戸数が少ないと、1人あたりの負担が大きくなってしまいます。
ただし、上記の通り戸数によってバラつきはあるので、一概にどれらいの戸数が安いとは言い切れません。
形態別マンション管理費用相場
マンションの形態別の管理費用相場を見てみましょう。
どんな形態か、何階建てかによって管理費用相場が異なります。
- 単棟型……16,213円
- 3階建て以下……14,965円
- 4～5階建て……16,892円
- 6～10階建て……15,307円
- 11階～19階建て……16,155円
- 20階以上……25,069円
- 団地型……14,660円
- 2～3棟……15,128円
- 4～5棟……15,937円
- 6～10棟……12,582円
- 11～20棟……12,335円
- 21～50棟……8,845円
- 51棟以上……31,438円
このように、マンションの形態によっても管理費用相場は異なるので、どのような形態かもチェックしておきましょう。
全体の平均としては、大体1万5,000円程度です。
マンション管理費用の傾向
マンション管理費用には、傾向があります。
たとえば、大規模マンションは管理費用が比較的安い傾向があるのです。
とくによく見られる傾向は、以下の2つ。
- 大規模マンションは割安になる傾向
- タワーマンションは管理費用が高い傾向
なぜこのような傾向があるのか、それぞれの特徴や理由を解説します。
ただし、マンションによって管理費用は異なるため、あくまで傾向であり、確実にこのように決まっているということではありません。
あくまで、参考としてください。
大規模マンションは割安になる傾向
大規模マンションは、比較的管理費用が割安になる傾向があります。
なぜなら、単純に人数が多いためです。
たとえば、同じ管理業務を行った場合、10人で管理費用を支払うのと、20人で支払うのでは、1人あたりの負担は大きく異なります。
マンションの世帯にも同じことがいえるでしょう。
マンションの施設や管理会社によっても異なりますが、ある程度豪華な共用施設を充実させても、大規模マンションであれば、比較的管理費用が抑えられます。
タワーマンションは管理費用が高い傾向
タワーマンションの管理費用は、高い傾向にあります。
大規模マンションであれば管理費用を抑えられる傾向がありますが、タワーマンションに関しては別です。
形態別マンション管理費用相場で見ると、19階建てまでのマンションの管理費用相場は1万5,000円前後である一方、20階建て以上は2万5,000円と、1万円以上の差が生じます。
タワーマンションの管理費用が高い理由として、2つが挙げられるでしょう。
- 施設が充実している
- 外壁清掃にゴンドラを使用しなければならない
また、タワーマンションは比較的駅から近い好立地であることも理由の一つです。
大規模マンションでも、タワーマンションに関しては管理費用が高くなりやすいと覚えておきましょう。
マンションの管理費を削減するアイディア
マンションの管理費は毎月かかるお金なので、金額が大きいと居住者の負担になってしまいます。
しかし管理費を安くしすぎると、ビルやマンションのメンテナンスが行き届かなくなってしまうという懸念があります。
メンテナンスの質を下げずにマンションの管理費を削減するには、このようなアイディアがあります。
- 共有部の電気代の削減
- 損害保険契約の見直し
- セキュリティ体制の見直し
- 建物・設備管理費の削減
- 委託管理会社の契約内容の見直し
これら5つの具体的な方法について、考えてみましょう。
共用部にかかる電気代の削減
ビルやマンションの共有部分である階段や廊下、エントランス部分の電気代は、居住者の管理費から賄われています。
電力使用量や基本料を工夫すると、管理費の削減につながります。
LED照明の導入
マンションの共有部分で、蛍光灯や水銀灯を使用しているのであればLEDへの変更を検討してみましょう。
LEDは消費電力が低いため省エネになるのでランニングを抑えられますし、寿命が長いので交換の手間も少なくなります。
電球交換に必要だった人件費の削減も可能となります。
LED化には工事が必要な場合もありますが、長い目でみると管理費削減の大きな改革となるでしょう。
照明の使用時間の削減
せっかくLEDに変更したとしても、照明時間が長くては電気代削減は難しいでしょう。
マンションやビルの共有部分では24時間365日、電気がつけっぱなしという箇所もありますので、このような無駄な電気の点灯を見直すべきです。
タイマーによって点灯時間を設定したり、人感センサーなどを活用すると無駄のない照明設定ができるでしょう。
電気代基本料金の変更
ビルやマンションの電気代は、「負荷設備契約」「主開閉器契約」の2つの算出方式があります。
負荷設備契約……電気機器の稼働に関わらず全ての機器を稼働させた際の消費電力で計算する
主開閉器契約……メインブレーカーの容量で電力を決定し契約する
負荷設備契約で契約しているビルやマンションは、24時間すべての電気機器を稼働させられます。
しかし電気利用が比較的少ないビルやマンションでは、主開閉器契約に変更すると基本料金を下げられる可能性があります。
損害保険契約の見直し
ビルやマンションの共有部分に対しての損害保険の内容を見直すのも、管理費削減のアイディアのひとつです。
もちろん万が一に備えての保険は必要ですが、本当にその建物に必要な保険内容なのかを検討すると削減できる部分が見つかるかもしれません。
例えば、水害や地震が起こりにくい地形なら補償は最低限に抑えてもいいかもしれません。
自治体のハザードマップを確認するなど、必要な補償内容から見直してみましょう。
セキュリティ体制の見直し
セキュリティに関して費用をかけているのであれば、体制を変えることで管理費の削減が可能になるかもしれません。
例えば24時間有人管理にしているのであれば夜間は機械警備に変更したり、警備会社を見直したりが具体的な対応策です。
ただしマンションの規模やテナントの有無、立地によってはセキュリティ面は削るべきではないと考える居住者もいるでしょう。
建物・設備管理費の削減
ビルやマンションには便利な設備が整っていますが、不要で削減できるものもいくつかあります。
点検や維持にお金がかかる設備を縮小・廃止するというのも方法のひとつです。
例えば都市部にある立体機械式駐車場は、駐車台数が少なければ平置き駐車場にすれば維持費や管理コストを抑えられます。
初期費用がかかるのがネックになる場合は、駐車場の外部貸しというアイディアもありますので検討してください。
委託管理会社の契約内容の見直し
管理費の中で大きな比重を占めるのが、委託管理会社への支払いです。
業務内容を見直せば費用を削減できるかもしれませんので、以下のような内容を見直してみましょう。
管理員の業務時間を短縮する
委託管理会社に管理員を派遣してもらっている場合は、管理員の業務時間を見直せば費用の削減ができます。
マンションの巡回や訪問者への対応、清掃などが主な仕事となりますが、小規模なマンションであればそこまでの対応は不要かもしれません。
しかし管理員がいないとマンション内でのトラブルを管理する人がいなくなるなどの困りごとが発生し、マンションの治安やイメージダウンにもなりかねません。
完全に管理員をなくするのではなく、どのくらいの業務時間が適切なのかを考えてみましょう。
定期清掃の回数を減らす
定期清掃といった日常清掃は、ビルやマンションの管理費用の大部分を占める経費です。
回数を減らせば当然費用削減になりますが、共有部分が散らかりやすくなるというデメリットも考えられます。
定期清掃の回数を減らすのであれば、居住者や利用者への理解が必要不可欠になると考えられます。
定期清掃に必要な機材を組合で購入する
定期清掃に必要な機材を組合で購入してしまえば、日常清掃でできる清掃の範囲が広がります。
定期清掃の回数を減らせるようになるので、管理費の削減につながるでしょう。
しかし専門の知識が必要ば場合もありますので、その機材を使うために人件費がかかってしまうという失敗もありますのでよく検討しましょう。
「マンション管理費用が安い=良い」ではない
オーナー様にとっても入居者にとっても、マンション管理費用が安いにこしたことはないでしょう。
しかし、マンションの管理費用は、安いから良いというものではありません。
マンション管理費用が安いということは、それだけデメリットとなる部分もあるのです。
マンションの管理費用に対しては、基本的に以下のように考えてください。
- マンションの管理に管理費用は必須
- 「安い」よりも費用対効果が重要
なぜ安いだけではダメなのか、それぞれのポイントについて解説します。
マンションの管理に管理費は必須
マンションの管理を行う上で、マンション管理費用は必須です。
マンションの管理費用がなければ、快適な生活環境は整えられません。
具体的な例として、マンション管理費用があることで得られる生活環境には、以下のようなものがあります。
- 清潔さ
- 安心感
- 安全
- 施設の充実
- 資産価値の維持
管理費用がなければ、清掃が行き届かず、共用部分の汚れが目立ってしまい、ストレスになってしまうでしょう。
住み心地はもちろん、安全性や利便性を考えると、マンションの管理費用は、必要不可欠なのです。
安いよりも費用対効果が重要
マンションの管理費用は、安さよりも、費用対効果を意識するべきです。
どれだけ安くても、ずさんな管理で細かい部分まで手が届いていないのであれば、不満に感じてしまうでしょう。
反対に、高い管理費用だとしても、常に清潔で充実した施設があれば、満足に繋がります。
当然、無駄に高い管理費用なのは良くありませんが、管理費用が適切に使用されているのであれば問題ありません。
むしろ、高ければ高い分、良い環境になります。
マンション管理費削減の見直しポイント
マンションの管理費用を抑えるなら、管理会社を見直すと良いでしょう。
管理費用が高ければ高いほど質の良いサービスが受けられるとは言っても、やはり管理費用を抑えられるにこしたことはありません。
管理費用を安く抑えられればマンションオーナー様の負担も、入居者様の負担も抑えられます。
実際にマンション管理会社を見直す際は、以下のポイントを意識してみてください。
- 不必要な管理業務がないか？
- 適切な管理費用か？
- サービスの質に満足しているか？
- 管理費用の見直しの提案はあるか？
それぞれをいくつかの管理会社で比較検討することで、最適な管理会社を選ぶことができるでしょう。
不必要な管理業務がないか？
まずは、現在の管理会社で、不必要な管理業務がないかどうか確認してみてください。
不必要な管理業務に費用が支払われているのであれば、その業務をなくすことで管理費用が抑えられます。
また、管理委託費用を抑えるという面では、オーナー様が自身で行える管理と管理会社に依頼する管理で分けるのも一つの方法です。
もし不必要な管理業務を絶対に削れないという場合は、無駄な管理費用を支払っていることになるので、管理会社を変更した方が良いでしょう。
適切な管理費用か？
管理会社に支払っている管理費用が適切なものか、確認してみましょう。
一般的にマンション管理会社に支払う管理費用は、全賃料の5%と言われています。
5％よりも明らかに高すぎる場合や安すぎる場合は注意してください。
あまりにも安すぎると、サービスの質が低い可能性があります。
また、あまりにも高い場合は、どのような内容でその金額になっているのか確認しましょう。
特別な管理業務や大きなメリットがない場合は、ただ高いだけの可能性があります。
質の高いサービスか？
マンションの管理費用は、費用対効果が重要です。
そのため、費用だけで判断するのではなく、サービスの質で判断すると良いでしょう。
もし現在の管理会社で管理が行き届いていない部分があるのであれば、質が低い可能性があります。
そのような場合、同じ費用感で他社に相談してみてください。
同等の額でサービスが徹底されているのであれば、管理会社を変更した方が良いでしょう。
現在の管理会社より安く、細かく丁寧なサービスをしてくれる管理会社が見つかるかもしれません。
管理費用の見直しはあるか？
管理会社に支払う費用に関しては、マンション管理会社に相談することもできます。
管理費用を見直してもらいたい場合は、現在の管理会社に相談して、下げてもらうことも可能です。
ただし、マンション管理会社としては利益が下がることになるので、率先して見直してくれることは少ないでしょう。
その場合、他の管理会社に見積もりをとってもらうことで、交渉できる可能性が高いです。
もし交渉して見直しがなされない場合は、管理会社の変更をおすすめします。
適切なマンション管理費用でオーナーも入居者も安心できる暮らし
マンションの管理費用を抑えるなら、適切な管理会社への依頼がおすすめです。
とくにオーナー様自身で管理を行っている場合、どれくらいの管理費用でどれくらいの管理を行えば良いかわからない方もいるでしょう。
そんなオーナー様は、管理会社に依頼することをおすすめします。
良い管理会社に依頼し、適切な費用で充実したサービスを提供してもらいましょう。
しんらいライフサービスでは、マンションの管理はもちろん、管理費のコスト削減に努めています。
マンション管理費用を安くしたいと検討されているオーナー様は、ぜひご相談ください。