オーナーチェンジによって中古物件を購入した際に管理会社の変更も検討するケースが多いことを知っていますか？
不動産投資をお考えの方や、投資用不動産をすでに持っている方であれば「オーナーチェンジ物件」の購入を検討したこともあるでしょう。
この記事では、オーナーチェンジにより賃貸人になるときのメリット・デメリットや管理会社を変更するメリット・デメリットや注意しておきたいポイントなどについて解説しています。
オーナーチェンジとは？
オーナーチェンジとは文字どおり、建物のオーナーが変わることを意味します。
賃貸物件の場合は、現賃貸人が賃借人との賃貸借契約の維持をしたまま、第三者に賃貸物件の所有権を移転し、新賃貸人へと変更することをいいます。
建物の新たな所有者となった新賃貸人は登記の手続きが済めば、賃借人の承諾に関係なく賃貸人となれます。
オーナーチェンジは、投資収益の発生期間を短縮することができることから、不動産投資を考えている人から注目をあびています。
オーナーチェンジにより賃貸人になるメリット・デメリット
オーナーチェンジによって賃貸人になるメリットとデメリットを解説していきます。
オーナーチェンジにより賃貸人になるメリット
- 居室を整えたり、入居者を募集する手間が省ける
- すでに入居者がいるため、すぐに賃料収入を得られる
オーナーチェンジで賃貸人になれば、ゼロから入居者を探す必要もなく、所有権の登記手続きを行うだけで、すぐに賃料収入が得られます。
新規に賃貸人となる場合は入居者が集まるまで管理費だけがかさんでしまいますが、はじめから収益が見込めるのは大きなメリットです。
オーナーチェンジにより賃貸人になるデメリット
- 旧賃貸人と賃借人との契約内容が維持される
- 家賃改定のハードルが高くなる
賃貸借契約の条件がそのまま引き継がれるため、楽器演奏の可否やペット飼育についてなど、契約条件をよく確認しておく必要があります。
また、契約の家賃が相場よりも安く設定されていた場合、賃貸人が変更になったからといって家賃の改定を行うのはハードルが高いです。
オーナーチェンジ物件を購入する前に、周辺地域の家賃相場などを事前に調べておくことをおすすめします。
賃貸管理の種類
賃貸管理の方法には以下の3つの方法があります。
オーナーチェンジする物件がどの賃貸管理契約を結んでいるのか確認しましょう。
- 集金代行
- サブリース
- 直接管理
集金代行
集金代行とは、主にオーナーに代わって家賃回収を担ってくれることです。
管理会社へは一般的に家賃の3～5％を手数料として
そのほか、家賃滞納時の督促、退去時の立会などの業務も委託できる契約です。
サブリース
サブリースとは、「家賃保証契約」とも呼ばれ、管理会社がオーナーから物件を借り上げて、入居者に転貸するものをいいます。
集金代行よりも高額な手数料がかかりますが、空室がでてしまった場合でも通常と異なり、オーナーには一定の収入が入る点が魅力的です。
直接管理
直接管理は、管理会社を利用せずオーナーが物件を直接管理する方法です。
委託管理費は抑えられるものの、入居者の募集や契約の事務手続き、家賃回収、建物管理など、さまざまな業務に対応しなければなりません。
入居者や業者ともやり取りをしなくてはならないため、手間や時間を要します。
賃貸管理会社を変更する6つの理由
物件の価値を維持し、賃料収入を安定的に得るには、入居者の住みやすい環境をつくって空室をつくらないことが大切です。
ここでは、オーナーチェンジに限らず管理会社を変更するきっかけになる理由について解説します。
- 委託業務費が高い
- 担当者と合わない
- 物件の管理が行き届いていない
- 入居者募集に積極的でない
- 賃貸管理会社の経営状態
- オーナーチェンジに合わせて変える
委託業務費が高い
管理会社に支払う委託費用は基本的に「委託業務費」と「仲介手数料」です。
仲介手数料は家賃の1か月分以内と決まっていますが、業務委託費については決まっていません。
そのため、一般的に家賃収入の5%程度が多いものの、委託している業務内容や家賃保証がついているサブリースを契約している等、委託業務費が5%以上になる場合もあります。
業務委託費が高めに設定されている場合は、業務内容やサービスの質を確認し、見直しを図ると良いでしょう。
担当者と合わない
管理会社の評判が良くても担当者と合わなかったり、やる気が感じられなかったり、対応不足を感じることが多く、不満に思っているなら変更した方が良いでしょう。
管理会社を変更する手前で、担当者を変更してもらえるかどうかを問い合わせし、対応してもらえないことが分かってから実際に管理会社を変更するか検討しても遅くありません。
物件の管理が行き届いていない
物件の管理が行き届いていないと感じる場合も管理会社を変更する理由に値します。
ただし、事実確認をする前に事前に委託している業務内容を契約書で確認してみましょう。
委託契約に含まれている内容の管理が行き届いていないのではなく、そもそも契約に含まれていない部分であった場合、契約内容を見直すことで改善ができる可能性があります。
入居者募集に積極的でない
空室がでるとその分収入を得られないことになるので、空室が発生した際は速やかに入居者を獲得するための対策をとることが重要です。
空室が数か月続き、管理会社側からの提案が賃料の引き下げくらいしか提案がないようであれば、入居者募集に積極的ではないと判断できます。
周辺の相場や状況を調べ、課題や改善点を洗い出し、入居者獲得の提案をしてくれるかどうか管理会社や担当者に対して、いま一度確認してみましょう。
そして、変化がみられないようであれば、管理会社の変更をおすすめします。
賃貸管理会社の経営状態
例えば、入金が遅れることが度々あるなど、管理会社の対応に関して不審な点を感じたら、管理会社の経営状態があまり良くない可能性があります。
判断が難しいこともありますが、もしも経営状態が悪化しているのであれば、物件の管理も行き届かなくなります。
致命的な出来事が起こる前に不安がある場合には管理会社の変更を検討した方が良いでしょう。
オーナーチェンジに合わせて変える
中古物件を購入してオーナーチェンジによる不動産経営を開始した場合、管理会社を引き継ぐケースがあります。
そのまま管理会社を引き継ぐ利点としては、その物件管理に慣れているという点ですが、管理状態が良いとは限りません。
管理状態に満足しているならば必要ありませんが、オーナーチェンジのタイミングで管理会社も決めなおすのも選択肢の一つです。
オーナーチェンジに合わせて管理会社を変更するメリット
オーナーチェンジによって、物件の所有者が変更になるとき、不動産管理会社は引き継がれないこともあります。
新たなオーナーのもと、管理会社も変更になるメリットについて解説していきます。
管理内容を見直せる
管理会社を新たに選定するため、提供されるサービス内容や担当者の対応、サポート体制や滞納保証についてなど、複数の管理会社を比較検討して選ぶことができます。
要望にあった管理会社を選ぶ手間はかかりますが、サービス内容などが分からないまま引き続き契約していくよりも、納得して契約し任せられるので信頼関係を築きやすいでしょう。
管理費用を抑えられる可能性がある
契約するサービス内容によっても異なりますが、先述のとおり一般的に管理手数料の相場は家賃の3～5％です。
サービス内容を比較して、同等の内容であればコストは安いに越したことはありません。
月単位ではわずかな差であっても、長期的に経営することを考えれば費用は抑えられた方が良いからです。
他にも「更新手数料」や「仲介手数料」なども、管理会社を変更することで節約できる可能性があります。
空室を改善できる可能性
新たな管理会社が営業力に長けていた場合、集客力を発揮して空室を改善できるかもしれません。
また、賃料の値下げを要望された場合にも上手く交渉ができれば、家賃を下落させずに済みます。
管理会社を変更するデメリット
管理会社を変更する場合のデメリットについて解説します。
サブリースは解約が難しい
サブリースを取り入れていた場合、賃貸借契約にあたるため借主の立場である管理会社（サブリース会社）は「借地借家法」によって「借りる権利」が強く守られています。
そのため、管理委託であれば簡単に管理会社を変更することが可能ですが、サブリースの場合は簡単に解約が難しいというデメリットがあります。
サブリース契約を解除する際に、サブリース会社の合意が得られれば立退料なしで解除することができますが、そうでなければ、貸主が借主に立ち退き料を払う必要がでてきます。
立退料を発生させないためにも、サブリースの契約を解除する場合は、相手先とじっくりと協議し、合意的による解除ができることが大切です。
設備トラブルなどの事情を引き継げない可能性
管理会社を変更した場合、これまでの設備管理の履歴やトラブルを引き継げないことがデメリットになります。
設備の点検や整備は管理会社からさらに専門業者へと委託されている場合がほとんどですが、管理会社が変更になることで外注先まで変わってしまうため、把握していた設備のトラブルや不具合の情報を引き継げなくなってしまいます。
可能であれば、新しい管理会社になっても同じ外注先を引き継いでもらうか、それが難しいのであれば申し送り事項を詳細に行ってもらいましょう。
賃貸管理会社を変更する3つのステップ
賃貸管理会社の変更の大まかな流れは以下の3つのステップで進めていけます。
それぞれの段階において必要なことを解説します。
- 契約中の賃貸管理会社に解約を申し出る
- 新しい賃貸管理会社に引き継ぎをする
- 入居者へ変更を通知する
契約中の賃貸管理会社に解約を申し出る
管理会社を変更することに決めたら、まずは現在契約中の管理会社に対して解約の意向を伝えなければなりません（解約通知）。
管理会社に連絡する前に委託契約書の内容を確認し、次の2点を確認しておきましょう。
- 解約通知から解約までの期間（何か月後に解約できるのか）
- 解約にあたり違約金の発生はあるか
解約の通知方法は、委託契約書に記載があるか、管理会社に専用のフォーマットがあるかを確認し、特に所定のものがない場合は自分で作成します。
解約通知書を自分で作成する場合は次の3項目を必ず明記してください。
- 契約を締結した当初の管理委託契約締結日
- 解約を希望する日付
- 当初の委託契約書に記載の「どの項目（第〇条、〇項など）」に基づき解約するのか
新しい賃貸管理会社に引き継ぎをする
解約通知の手続きが完了したら、旧管理会社から新しい管理会社へ、契約書類や鍵などの引き渡しや管理費の清算などの引き継ぎが進められます。
管理会社間の引き継ぎに関して物件オーナーが関わる必要は特にありませんが、引き継ぎがしっかり行われないとトラブルにつながる場合があるので、進捗の確認を入れるなど関心を示すようにしましょう。
注意すべきポイントとしては、これまでに起きた入居者のクレームやトラブル案件についての引き継ぎがされているかどうかです。
引き継ぎがスムーズに行えなかったことで後に大きな問題とならないようにすることが重要です。
入居者へ変更を通知する
賃貸管理会社が変更になると、入居者は賃料を支払う先が変わるので、変更の手間をかけることになります。
管理会社を変更することが決まったら、早い段階でその旨を入居者に対して丁寧にアナウンスを行いましょう。
入居者それぞれを訪問して説明するのは現実的ではないため、手紙など文章で伝えるのが一般的です。
入居者に少なからず不便をかけることになるので、納得感が得られるように内容には以下の3点について明記してください。
- 管理会社を変更することに至った経緯
- 管理会社を変更することで入居者にもたらされるメリット
- 賃料の振込先をいつまでに変更しなければならないか
賃貸管理会社を変更する際の注意点
賃貸管理会社の変更がスムーズに進むことに越したことはありませんが、予期せぬ不都合が生じてしまうことも考えられます。
ここでは、配慮しておきたい管理会社変更における注意点を解説します。
- 入居者への対応は慎重に
- 保証会社との契約が切れる可能性がある
- 管理会社の協力が得られない場合
入居者への対応は慎重に
基本的に管理会社を変更することはオーナーの都合であって入居者は一方的に通達を受け、賃料の振込先を変更するなどの負担を強いられることになります。
そのため、入居者から不満の声が出る恐れも考えられます。
管理会社が変わることで清掃が行き届いたり、共用部分の設備が良くなるなど入居者にとってメリットがあれば不満の声がでることもないので、良くなる点について効果的に伝えられるかを意識することがポイントです。
保証会社との契約が切れる可能性がある
賃貸管理会社を変更することで、賃貸保証会社（家賃保証会社）との契約が終了する可能性があります。
近年は保証人を立てるよりも家賃保証会社を保証人とするケースが増えつつあります。
そのため、保証会社との契約が切れてしまうと入居者が家賃を支払えなくなった場合に、保証人も保証会社も無い状態となり家賃を回収できないリスクにつながります。
管理会社変更により保証会社との契約も切れてしまう場合は、代わりとなる手段についてもしっかり確認しておきましょう。
管理会社の協力が得られない場合
管理会社を変更するにあたり、旧管理会社が非協力的であった場合の対応は基本的に旧オーナー側に行ってもらうことになります。
そもそも旧管理会社を解約できないような物件はその後もトラブルが起きるかもしれないことを考えると購入するべきではありません。
しかし、万が一の場合には必要に応じて弁護士などの専門家に相談して法的措置を取ることも視野にいれておきましょう。
オーナーチェンジ後の管理会社変更は円滑に
オーナーチェンジの際に管理会社の変更を行うのはタイミングとしては悪くありません。
もちろん、上手くいっているなら無理に変更する必要はありませんが、管理費用の見直しや改善点はないか、入居者募集についての対応は適切か、などこれを機に改めて現状を確認するのは良いことです。
管理会社の変更を検討することになったなら、変更する理由について整理しておくと、スムーズな管理会社変更に役立てることができます。
すぐに変更とまでいかずとも、まずは相談レベルからでも他の管理会社の話を聞いてみることも参考になるのでおすすめです。