アパート経営は自主管理より委託管理が良い？委託管理のメリットと費用相場

アパートの経営はオーナーが自ら管理することもできますが、物件管理には複数のタスクがあるため、多くの時間と手間がかかります。
物件をいくつか所有していたり、遠隔地の物件を所有していたり、自ら物件を管理する時間が割けない等、物件管理を任せたい理由がある場合、管理会社に管理を委託する方法があります。

この記事では、アパート経営は自主管理と委託管理、どちらが良いのか、委託管理のメリットと費用の相場などについて解説します。

アパート経営の管理費とは？

一般的に管理費というとアパートを維持・管理するために必要になる費用全般のことをいいます。
一方、アパート経営における管理費とは「管理手数料」のことをさすもので、アパートの維持管理を管理会社に委託した場合の費用のことをいいます。

共益費と管理費のちがい

共益費は何かというと、階段や通路、共有スペースの電気等といったアパート内の設備を維持する管理費や光熱費を入居者が負担する形でオーナーである大家に支払う費用のことをさします。
しかし、入居者が負担する費用を管理費と表現する場合もあります。
ややこしいですが、それは共益費と同じく物件を管理するための費用で、共有部分の清掃をする人や管理人などがいる場合にその人件費に充てられ、家賃と一緒に毎月入居者が大家に支払うものになります。

まとめると以下のとおりです。

アパート経営の自主管理と委託管理

はじめに記述したとおり、アパート経営での管理方法には、自主管理と委託管理という2種類の管理方法があります。

アパート経営の業務をすべてこなすには業者とのやり取り、入居者とのやり取りなど、非常に多くの手間と時間を要するため、例えば本業が別にあるサラリーマンオーナー等、時間にゆとりのないケースであれば特に管理会社に委託する方法がおすすめです。

アパートの経営・管理に必要な費用について

アパートの経営は不動産投資の中でも始めやすいこともあり、投資方法としても人気があります。
しかし、物件があるだけで安定した家賃収入が得られるというわけではなく、維持管理していくためには「入居者対応」と「建物管理」と大きく分けて2つの管理業務が発生します。
そして、それに伴ってさまざまな費用もかかってきます。

アパート経営をする上で必要になる具体的な費用は以下のとおりです。

• 委託管理費
• 入居者募集の費用
• 修繕積立金
• 修繕・クリーニング代
• 固定資産税・都市計画税
• 電気代・水道代
• その他の雑費

委託管理費

委託管理費は管理会社に「入居者対応」や「建物管理」の一部、または全部を委託した場合に発生する費用なので、自主管理する場合は発生しません。

委託管理費は管理会社によって設定が異なりますので、管理の範囲やお任せできる業務について明確に確認することが重要です。

入居者募集費用及び仲介手数料

入居者で部屋が埋まらないことには賃料も発生しないため、入居者募集を行い空室がない状態にしなければならないので、募集するための広告費の負担が発生します。

また、入居が決まった際には入居者を紹介した不動産業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
仲介手数料は家賃の半月分が相場です。

修繕積立金

アパートも経年劣化していくため、日常的な修繕や定期的なメンテナンスの他に、外壁塗装や屋根やバルコニーの防水工事など大規模な修繕工事を行う必要があります。

建物の規模や構造によっても費用は変わってきますが、大規模修繕にかかる多額の費用に備えて、家賃から5~10％程度を積立しておくのが理想的といわれています。
10年～15年の周期で大規模修繕を行うことを目安に計画的な資金づくりを目指しましょう。

修繕費・クリーニング代

修繕費はアパートや周辺の設備が破損や経年劣化により交換する場合などにかかる費用です。
クリーニング代とは、入居者が退去した後にカーペットや壁紙などの貼替、水回りのメンテナンスなどにかかる費用で修繕費と共に費用負担としては小さくありません。

少しでも費用負担を軽くするためには、費用相場を把握した上でコストパフォーマンスの良い業者を選定することがポイントになります。
いくつかの業者へ相見積りを取ると価格やサービスの比較検討ができるのでおすすめです。

また、修繕費は日常清掃や定期的なメンテナンスによって状態を管理・把握しておくことで早い段階でのリカバリーできれば費用の軽減につなげることができるでしょう。

固定資産税・都市計画税

「固定資産税」、「都市計画税」とは、土地や建物を所有している場合に課税される税金で、アパート経営にはその規模によって税額の軽減措置があります。

固定資産税は3年ごとに見直される「固定資産税評価額」を課税基準として算出されます。

固定資産税と都市計画税の算出方法

200㎡以下の小規模住宅用地の場合

200㎡を超える一般住宅用地の場合

電気代・水道代

アパート経営では、エントランスや階段、通路といった共有部分の電気代やゴミ置き場等の共有部分の清掃にかかる水道代もかかります。

建物の規模によって金額も異なりますが、年間でおよそ1戸につき数千円～1万円程度の費用負担は発生するとみておく必要があります。

その他の雑費

上記の大まかな経費以外にもアパート経営には、物件を確認するための移動費や管理会社や業者等と連絡を取った際の通信費、不動産情報を得るためにかかった費用といった雑費も少なからずかかります。

• 移動費
• 通信費（電話代、インターネット）
• 新聞図書費（情報収集）

管理会社を選ぶ際のポイント

アパートの管理を委託する管理会社を選ぶ際に、ついコスト面ばかりを重視してしまいがちかもしれません。

しかし、順調なアパート経営を継続するのに必要なのはコストパフォーマンスが良いことに加えて、空室をつくらないことです。

アパートの管理体制が悪いと入居者の不満が高まって退去してしまい家賃収入が得られなくなるほか、建物の美化が整っておらず、状態が悪いと入居も決まりにくくなります。
そのため、入居者が住みやすい環境を維持、管理することが大切です。

管理会社によって委託管理費は異なる

委託管理費は管理会社によって異なります。
委託管理費が高すぎると収支のバランスが合わないため、適正な委託管理費かどうかを確認しておくことが重要です。

管理会社によって対応しているサービスや業務範囲も異なるので、委託管理費が安いからといって「お得」だとは限りません。
また、管理会社といってもいくつかの種類があるので、どのような業務を手掛けているのか確認して自分に合った会社を選びましょう。

管理会社の大まかな業務を分類すると以下のとおりです。

管理物件数や取引実績

管理会社を選ぶ際、取扱い物件数や取引実績も確認しておきたいポイントです。
管理物件や取引実績が多いということは、それだけオーナーの方々に信頼されている証拠でもありますし、ノウハウが蓄積されている安心感があります。

管理業務の範囲が限られている場合がある

管理会社に任せたい業務が一部なのか全部なのかは、オーナーのニーズによって異なるでしょう。
多岐にわたる管理業務の中で希望する管理業務に対応している会社のなのか業務内容を確認することが大切です。

また、管理会社は誠実な対応をしてくれる会社を選びたいものです。
中でもトラブル対応の体制やフローについて確認しておくと、リスク管理能力や周辺に対する配慮などを見極めるのに役立ちます。

自主管理と委託管理のメリット・デメリット

自主管理と委託管理にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
自分のニーズに合っているのはどちらなのか、メリット・デメリットを把握して選択しましょう。

自主管理のメリット

自主管理のメリットは以下のとおりです。

• 運営費用が抑えられる
• 賃貸経営のノウハウを身に着けられる
• コミュニケーション力が上がる
• 関連業者など人脈が広かる
• 物件の状況を把握しやすい

オーナーが自ら物件を管理するので、その分委託手数料の費用を軽減できます。
業者や入居者対応によってコミュニケーション力の向上や人脈を広げることにつながるほか、相場観が養われたり、知識を身に着けることができるため、アパートの規模が小さい場合は勉強のために経験するのもいいかもしれません。

自主管理のデメリット

自主管理のデメリットは以下のとおりです。

• 手間や時間がかかる
• 常時トラブル対応に備えておく必要がある
• 遠隔地の物件対応が難しい

自ら物件管理のすべてをこなすため、時間と労力を要します。
入居者とのトラブルやクレームについても自ら対応しなければならないため、精神的な負担が重なることも考えられます。

委託管理のメリット

委託管理のメリットは以下のとおりです。

• 物件管理の負担を軽減できる
• 本業に専念できる
• 遠隔地の物件も運用できる
• さまざまな相談ができる
• プロのノウハウを学べる
• 入居者の満足度が上がる

自主管理とは異なり、業者への対応や入居者対応も管理会社に任せられるので肉体的・精神的、どちらの負担も軽減できます。
自分の時間を使うことがないため、本業が他にある場合は管理を委託することをおすすめします。

遠隔地の物件を所有していても管理会社に委託していれば、安心して運用ができるのも嬉しいメリットといえます。
また、プロが物件を管理してくれることにより設備や環境の整備が行き届き、入居者の満足度向上につながります。

委託管理のデメリット

委託管理のデメリットは以下のとおりです。

• 委託管理料が発生する
• 担当者の質に影響される
• 物件状況の把握が管理会社任せになりがち

マンションの管理を委託することの一番のデメリットは委託管理費がかかることです。
これは毎月発生するランニングコストになるため、家賃収入に大きく影響します。

物件の管理状況が担当者や管理会社に左右されるので、依頼する管理会社の選択が重要になります。
また、管理会社に任せているからといって、積極的に物件に関わらなくなると状況が把握できなくなることがあります。

管理委託費の相場について

一般的な委託管理費は家賃の5%

先述のとおり、委託管理料は家賃の5%が相場です。
しかし、管理会社の中にはそれよりも高めに設定している会社もあります。

委託管理費は空室があっても関係なく毎月支払うため、物件の規模や部屋数が多くなるほど、オーナーの負担が大きくなります。
空室が増えると赤字経営になりかねないため、管理会社を選ぶ際はそのあたりにも注意が必要です。

一部の業務のみ委託する場合の委託管理費は家賃の3%程度

物件の委託管理を全部ではなく、一部のみを委託にした場合の委託管理費の相場は賃料の3%前後です。
この際、管理してもらえる業務範囲をしっかり確認しておくことが大切です。

自分に合った委託管理会社を見つける方法

自分に合った管理会社を見つけるためには、いくつかの管理会社を比較してみることをおすすめします。

管理会社の業務内容やサービスには共通している部分もあれば、その会社の強みを売りにした独自のサービスプランも用意しているものです。

苦手なことや困りごとの解決から収益のアップなど目的にあったサービスが欲しいのか、総合的なサービスが欲しいのか希望を明確にしておくと自分にあった管理会社を見つけやすくなります。

管理会社は変更することもできる

すでに委託管理会社を利用していて満足できていない場合には管理会社を変えることも検討してみましょう。

不満に思っていることと要望を整理した上でタイプの異なる3社程度の管理会社に相談することをおすすめします。

アパート経営の委託管理が気になり始めたら

アパート経営者の中には、自主管理と委託管理のどちらがベストな選択なのか迷われている方も少なくありません。

双方にメリット・デメリットがありますが、アパート経営を成功させるためには、物件の資産価値を維持しつつ、入居者も継続的に確保することであり、そのためには入居者と建物の双方をしっかり管理することが重要です。

管理手数料の負担と自主管理した場合の精神的・肉体的負担のバランスを考えた上で、安定したアパート経営を継続していくためにプロに任せる委託管理に関心があるなら、ご検討されてみてはいかがでしょうか。

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